7 בעיות בקניית דירה בשוק המשני, שקל להימנע מהן
חיים / / January 06, 2021
אולגה בז'וטינה
מנכ"ל החברה "משכנתא. מֶרְכָּז». ניסיון בעבודה בתחום המשכנתא והנדל"ן - 17 שנים.
במקורות שונים תוכלו למצוא עצות כיצד לבחור את מקום הדיור ואת היזם, לחשב את סכום ההלוואה, אך לעיתים מתעלמים מתהליך ההכנה לעסקה עצמה. וזה יכול להיות החלק הקשה ביותר ברכישה כולה.
אנו מנתחים בעיות נפוצות שיכולות להתעורר אם אינך ניגש בזהירות לסיום העסקה.
1. לאחר השלמת העסקה, הדירה החלה להיראות אחרת
בשלב הסופי, לפני הקנייה, אתם נפגשים עם המוכר בדירתכם או בביתכם העתידית. הכל בסדר, אתה שמח ומחכה למהלך, דמיין כמה יפה אתה מסדר את הכלים במטבח ותולה את הווילונות בסלון, ומניח כורסה ומנורה בפינה נעימה ליד שֶׁקַע.
העסקה עוברת, אתה נכנס לבית חדש ומגלה שכל השקעים נקרעו מהשורשים, הקרשים נקרעו, הטפט נשרט וכל הארונות היפים ושולחנות המיטה הוצאו. אתה רואה קירות חשופים ומבין שיהיו לך תיקונים והוצאות נוספות.
איך למנוע
על החוזה לציין בנוסף מה נשאר ללא פגע לאחר מסירת המפתחות והבעלים הקודמים עוזבים. לקבלת אמינות רבה עוד יותר, תוכלו לצרף תמונות של הדירה למסמך ברגע בו קיבלתם את ההחלטה לקנות וחתמתם על הניירות עם המוכר. במקרה זה, כאשר תקבלו את המפתחות ותיכנסו לדירה, לא יהיו הפתעות עבורכם.
2. בעל העבר לא ממהר לבדוק
קניתם דירה ובאמת רוצים לסגור את העסקה ולעבור לביתכם החדש בהקדם האפשרי. בנוסף למוכר, הוא מכיל רשום עוד כמה אנשים, ולבעלים לשעבר אין זמן לבדוק את כולם מהדירה. אתה מסכים שהם יירשמו מביטול בתוך חודש. חודש או חודשיים עוברים, אנשים לא עושים צ'ק-אאוט, המוכר לא רוצה ליצור קשר.
איך למנוע
עדיף להמתין לשחרור החוקי המלא של הדירה לפני הקנייה. אך אם אתם ממהרים, דאגו לתקן בהסכם הרכישה והמכירה את המועדים בהם כל הרשומים בדירה יוסרו מהמרשם.
אם אכן מתעוררות בעיות, אין צורך לפחד: אתה תמיד יכול לפטר גורמים חיצוניים דרך בתי המשפט. עורכי דין מוסמכים יעזרו.
3. לאחר חתימת החוזה וביצוע מקדמה, המוכר מסרב למכור
ייסורי הבחירה הסתיימו: בחרת דירה שמתאימה לכל הפרמטרים, התחלת להתכונן לעסקה, לבדך או דרך מתווך הגישו בקשה לאישור משכנתא. ופתאום הבעלים אומר שהוא שינה את דעתו למכור את הדירה. או שהוא מצא קונה שמוכן לרכוש אותו בתנאים נוחים יותר: למשל, הוא משלם במזומן. בעל הבית מחזיר את מקדמה וממש טרוק את הדלת לפניכם.
איך למנוע
בהסכם המקדים נקבע בנוסף כי לאחר קבלת הפיקדון, מוכר הדירה מבטיח לו מוקצה לך, ובמקרה של הפרה של תנאי החוזה, הוא לא רק מחזיר את המקדמה, אלא גם משלם לך לְחַלֵט.
ברור שמצבים יכולים להיות שונים ואי אפשר לספק הכל במסגרת ההסכם. אבל תקבל אחריות נוספת לגבי הגינות המוכר שלך: מעטים האנשים שרוצים לשלם את הקנס.
4. העסקה מבוטלת בשל בעיות בריאותיות של המוכר
כל שלבי העסקה הושלמו, אתם עוברים לבית חדש, מתמקמים ומגלים שהעסקה התבררה ככזו לא חוקי: המוכר או אחד המוכרים (אם ישנם מספר בעלי מקרקעין) על ידי החלטת בית משפט מוגבלהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סעיף 17. יכולת משפטית של אזרח בתפקיד משפטי בשל הפרעה נפשית. אתם יכולים לדמיין איזו אימה ובעיות מחכות לכם אחרי חדשות כאלה.
איך למנוע
גם אם המוכר לא מעורר את חשדותיך, נראה נהדר ומתקשר כראוי, הקפד לבקש אישורים ממחלקה נוירו-פסיכיאטרית (PND) ומרפאה נרקולוגית (ND). אולי נראה לך שזה מכוער או לא נוח לבקש מסמכים כאלה, אך נתוני האישור הם בקשה סטנדרטית בעסקאות נדל"ן. זכרו שעליכם קודם כל לבטל את כל הסיכונים האישיים, לבטח את עצמכם ולחזות הכל.
5. העסקה מבוטלת עקב מצבו הלקוי של אחד המשתתפים
אתה מגיע לעסקה, מתחיל בתהליך החתימה על המסמכים ומבין שהמוכר חזק שיכור. יחד עם כל המשתתפים, אתה מחליט לחכות כמה שעות עד שהוא יתעשת. לאחר זמן מה אתה מתכנס שוב, חותם על המסמכים. מהר, הכל נגמר, אתה מקבל את המפתחות. אך לאחר מספר שבועות המוכר מצהיר כי היה שיכור ואינו זוכר דבר: העסקה אינה תקפה, עליך להחזיר את המפתחות ולעבור מיד מהדירה.
איך למנוע
אם במהלך העסקה אחד מהמשתתפים נמצא בהשפעת חומרים המשנים את התודעה, ניתן לזהות זאתהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סעיף 177. תוקף של עסקה שביצע אזרח שאינו מסוגל להבין את משמעות מעשיו או לכוון אותם לא חוקי. כדי למנוע זאת, שים לב האם התנהגותו של המוכר שונה מהמקובל - שכבר נצפתה בשלבי ההכנה לעסקה. אם אתה מבין שהאדם, למשל, שיכור, אז דחה את העסקה ליום אחר. גם אם זה נראה מאוד לא נוח, זה בהחלט יחסוך ממך בעיות פוטנציאליות בעתיד. ישן טוב לפני העסקה ואל תיקח דבר "בשביל אומץ".
6. על המוכר והקונה מחלוקת בשל עלויות נוספות
התחלתם את העסקה, לקחתם בחשבון פרטים שונים, שילמתם עבור ההערכה ו ביטוח. ובמקביל אתה זקוק, למשל, לשירותי מתווך או עורך דין כדי להוסיף סעיפים נוספים להסכם הרכישה והמכירה. או שאתה מעביר כסף דרך כספת או מכתב אשראי. מחלוקת נוצרת בינך לבין המוכר לגבי מי צריך לכסות עלויות אלה.
איך למנוע
הסכמו מראש עם המוכר מי ואיך יישא בעלויות הנוספות. עדיף לתקן אותם בהסכם מראש: תוכלו לחסוך את העצבים, לא לקלקל את מערכת היחסים שלכם עם המוכר ולא להאפיל על שמחת קניית הבית.
7. אמצעי תשלום לא סוכם מראש
אתה נוסע לפגישה, נושא כסף בתיק, כי אתה חושב שאיש המכירות שלך יאהב לראות מזומנים טוב יותר. עם זאת, במהלך העסקה מתברר שהוא רוצה לקבל תשלום לחשבון או להכניס אותו לתא. יתברר כי אינך יכול להזמין מיידית תא מהבנק, מכיוון שבסניף בו מתבצעת העסקה שלך אין שירות כזה או שכל התאים תפוסים. לחלופין, אינך יכול לברר מיד על איזה חשבון אתה צריך לשים כסף לצורך העברה, כתוצאה מהעסקה נדחית.
איך למנוע
סיכמו מראש עם המוכר כיצד יועבר הכסף במהלך העסקה: באמצעות כספת, מכתב אשראי, חשבון נאמנות. בטוח יותר ורגוע יותר עבור כל הצדדים תשלומים ללא מזומן. אם אתה מתכוון לשלם במזומן, חשוב מראש כיצד הכי טוב ובטוח לעשות את זה. זה קורה ששקית כסף הולכת לאיבוד בטעות על הכביש או נשארת במקום ציבורי.
צ'ק ליסט
רשימת ביקורת קצרה זו תעזור לכם לוודא שאינכם מפסידים שום דבר חשוב כשמתכוננים לאירוע כה משמעותי כמו רכישת דירה.
- קחו בחשבון בחוזה ורשמו בתמונה באיזו צורה אתם מקבלים דיור.
- בדקו את האנשים הרשומים בדירה לפני עריכת חוזה המכר.
- כשמתכוננים לעסקה, קחו בחשבון את כל הסיכונים בהסכם המקדים, ולא במילים.
- בקש מהמוכר מידע מה- PND ו- ND.
- דנו מראש בעלויות נוספות.
- החליטו מראש על תנאי ההתנחלויות ההדדיות.
- וודאו שכל המשתתפים בעסקה מודעים למתרחש.
קרא גם🧐
- למה משכנתא לטווח ארוך זה בסדר
- לשכור דירה או לקחת משכנתא: מה יותר משתלם
- אופן מכירת דירה: הוראות מפורטות