7 פריצות חיים שיגנו על המשכנתא שלך מתשלומי יתר
Miscellanea / / August 25, 2021
1. בחר את תקופת ההלוואה האופטימלית
תקופת הלוואת המשכנתא משפיעה ישירות על סכום תשלומי היתר: עם התוספת שלה, גם הסכום שיש לשלם לבנק על השימוש בכסף עולה. זה מוביל לרעיון של לקיחת משכנתא לתקופה קצרה יותר. אבל חשוב להעריך נכון את יכולת התשלום שלך. אם לא תשלם את המשכנתא, סכום החוב יגדל עקב קנסות. ובמקרים מסוימים, הבנק עשוי לסיים את הסכם ההלוואה. אך בדרך כלל הבנקים מהיום הראשון של העיכוב דנים עם הלקוח במצב הנוכחי. במקרה הגרוע ביותר, אתה עומד בפני תביעה מול הבנק ומכירת דירה לפירעון החוב.
כדי לא להגיע למצב קשה עדיף לקחת משכנתא לתקופה עם מרווח. יש לחשב את המונח על בסיס הבנה של נטל כלכלי נוח, כך שיישארו כספים לחיים רגילים וכוח עליון אפשרי. תשלומים חודשיים לא צריכים להכריח אותך לחסוך בצרכים בסיסיים: מזון, ביגוד, בילוי. תמיד תהיה לך הזדמנות לפרוע את המשכנתא שלך לפני המועד, תוך הפחתת כמות התשלומים העודפים.
2. הגדל את הפרק הראשון שלך
ככל שהסכום שתפקיד בשלב הראשוני גדול יותר, כך סכום החוב ותשלומי יתר יהיה נמוך יותר. ניתן לחשב מראש את התשלום הנוסף באמצעות נוסחה מיוחדת או על משכנתא מַחשְׁבוֹן.
נניח שאתה מתכנן לרכוש דירה תמורת 10 מיליון רובל. אתה רוצה לקבל משכנתא ל -20 שנה ואתה מוכן לשלם תשלום ראשוני של מיליון רובל. בשיעור של 10% לשנה, תשלום יתר על ההלוואה יעמוד על יותר מ -11.8 מיליון רובל. אם תגדיל את התשלום הראשוני ל -3 מיליון רובל, התשלום יתר יהיה פחות - 9.2 מיליון רובל. זהו חישוב ראשוני, התנאים המדויקים של המשכנתא יימסרו לך בבנק.
הבנק רואה בתשלום הראשוני, יחד עם תעסוקה, רמת ויציבות הכנסה, אישור לפירעון הלקוח. במקרה זה, הפרק הראשון אינו מגיע לבנק, אלא מועבר למוכר, ויוצר יחד עם ההלוואה את שווי הנכס הכולל. חלק מהבנקים מציעים לקחת משכנתא ללא מקדמה, אך הריבית לכך ההלוואה עשויה להיות גבוהה יותר או שהבנק ידרוש התחייבות לנדל"ן שכבר יש לך תכונה.
מיכאיל סרושטאן
ראש המחלקה להלוואות משכנתאות - סגן נשיא VTB.
על פי מסד הנתונים שלנו, המקדמה הממוצעת היא יותר מ -30% משווי הנכס. עם זאת, אנו נותנים הלוואות בתשלום ראשוני של 10% או אפילו פחות אם הלקוחות משתמשים בכספי הון לידה המהווים לפחות 10% מעלות הדיור. סכום המקדמה צריך להיות כזה שסכום ההלוואה והתשלומים החודשיים יהיו נוחים ללווה.
3. חקור תוכניות משכנתא
אפשר להפחית את תשלום יתר על הלוואה בעזרת תמריצים וסובסידיות. לדוגמה, אתה יכול להשתמש בהון לידה כדי ליצור תשלום ראשוני או להחזיר הלוואה. השנה אתה יכול לקבלהון אימהי (משפחתי) 483 אלף רובל ללידה או אימוץ הילד הראשון ו -639 אלף לילד השני או לאחריו.
ישנן תוכניות מועדפות לצבא, למשפחות עם ילדים, כמו גם למי שרוצה לרכוש דיור בכפר או במזרח הרחוק. הארכה עד 1 ביולי 2022איך מקבלים משכנתא בתמיכת המדינה בשיעור של 7%? משכנתא מועדפת: ניתן להנפיק הלוואה בשיעור של עד 7% בשנה. סכום ההלוואה המרבי לכל האזורים הוא כעת 3 מיליון רובל.
ניתן לקבל משכנתא לדיור מוגמר או בבנייה. רכישת דירה בשלב הבור זולה יותר מאשר כאשר הבית כבר הוזמן. נכון, לא תוכלו להיכנס אליה מייד, וייתכן שתצטרכו לכבות במקביל את המשכנתא ולשלם עבור דמי השכירות של הדירה. חשבו מראש האם אפשרות זו היא רווחית.
מיכאיל סרושטאן
הלווים בוחרים דיור הן בשוק הנדל"ן העיקרי והן המשני, לכל אחת מהאפשרויות הללו יש יתרונות. רכישת בניינים חדשים נתמכת כעת על ידי תוכניות מדינה עם תעריפים מועדפים, אך יחד עם זאת יש צורך לעמוד בתנאים של תוכנית כזו. יתכנו גם הצעות מיוחדות של היזם לרכישת נדל"ן. ברכישת נכס משני תוכלו לנצל את ההנחות שיש לבנק בנוסף לשער הבסיס ובכך לקבל גם הצעה נוחה. בנוסף, זוהי אופציה למי שאינו רוצה לחכות עד להשלמת הבית, אך מתכנן לעבור במהירות לבית חדש ולהתחיל לבנות בו את הקן שלו.
אם כבר נטלת הלוואת משכנתא, תוכל למחזר אותה בתנאים נוחים יותר. לדוגמה, ב VTB פונים למימון מחדש במסגרת תוכנית המשכנתא המשפחתית המעודכנת בשיעור של 5%. בעבר, רק משפחות עם שני ילדים או יותר יכלו להשתתף בתוכנית. כעת הוא חל על משפחות שנולדו להן הילד הראשון ואחריו בשנים 2018–2022, או שיש להן ילד קטין עם מוגבלות. אתה יכול להגיש בקשה למימון מחדש ב- VTB בביקור אחד - אינך צריך עוד להירשם וללכת ל- MFC ולספק חבורה של מסמכים. ניתן להגיש בקשה למימון מחדש באתר הבנק. אתה רק צריך למלא טופס בקשה ולהציג מידע על ההלוואה בעבר.
למד עוד4. בחר מערכת תשלומים נוחה
ניתן להחזיר את המשכנתא באמצעות תשלומים מובחנים או קצבה. עם מערכת מובחנת, גודל התשלומים הולך ופוחת בהדרגה. הנטל הכספי הגבוה ביותר נופל על השנים הראשונות למשכנתאות. עם קצבה, התשלומים נותרים ללא שינוי לאורך כל תקופת ההלוואה, אך תשלום התשלום הסופי על ההלוואה יהיה גבוה יותר.
אתה יכול לחשב מראש תשלומים חודשיים על ידי מַחשְׁבוֹן. נניח שאתה מתכנן לקחת משכנתא תמורת 7 מיליון רובל לתקופה של 20 שנה ב -10% לשנה. עם קצבה תצטרך לשלם 16.2 מיליון רובל, כלומר, תשלום יתר על הריבית יגיע ל -9.2 מיליון רובל. במקרה זה, התשלום החודשי יהיה קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא - 67.5 אלף רובל.
עם מערכת מובחנת, יהיה צורך לשלם 14 מיליון רובל, תשלום יתר יהיה 7 מיליון רובל. אבל התשלומים הראשונים על ההלוואה יגיעו ל -88 אלף רובל.
הבנקים משתמשים בקצבה לעתים קרובות יותר. מערכת תשלומים מובחנת מתאימה למי שמתמצא במימון ויכול לשלם בשנים הראשונות של המשכנתא תרומות מקסימליות על רקע הוצאות תיקונים, רכישת ריהוט, דיור להשכרה (אם קונים דירה בבניין בבנייה). כמו כן, הלווה צריך לקחת בחשבון כי גודל התשלומים החודשיים תחת מערכת מובחנת ישתנה כל הזמן, כך שיהיה קשה יותר לתכנן תקציב משפחתי.
5. בצע תשלומים מראש
ישנן מספר אפשרויות לפירעון המשכנתא שלך לפני המועד.
- צמצם את תקופת ההלוואה. מסייע להגדיל את חלק התשלום הרגיל, שמטרתו לפרוע את חוב הקרן, ולהקטין את נתח הריבית.
- הפחת את התשלום החודשי. תקופת ההלוואה נשארת זהה, ויתרת חוב הקרן מתחלקת על פני תקופה זו. רוב התשלום החודשי הוא ריבית צבורה, וחלק קטן יותר הוא חוב הקרן.
- השתמש באפשרות המשולבת. בעזרתו תוכלו להפחית הן את תקופת המשכנתא והן את גובה התשלום.
משתלם יותר לקצר את תקופת ההלוואה, כי בסופו של דבר תשלם יותר מדי ריבית. אבל הפחתת התשלום הרגיל בטוחה יותר: אם ההכנסה פתאום תרד, יהיה לך קל יותר לשלם את הבנק. האפשרות הטובה ביותר עבור רבים תהיה תכנית משולבת. לדוגמה, אתה יכול לשלם סכום מסוים לפני הזמן, תוך הפחתת התשלום החודשי, אך לאחר מכן להמשיך ולשלם על המשכנתא באותו סכום כמו קודם. זה יקטין הן את תשלום החובה והן את תקופת החזר ההלוואה.
מיכאיל סרושטאן
יש צורך להחזיר את המשכנתא מבעוד מועד כפי שמתעוררת הזדמנות כזו - אין הגבלות. העיקר הוא נוחות וחישוב רציונאלי של היכולות שלך. זה חל גם על בחירת הפרמטרים שברצונך לצמצם.
6. למחזר את המשכנתא שלך
מימון מחדש הוא רישום הלוואה חדשה לפירעון ההלוואה הישנה. בזכותו תוכלו לקבל את הריבית הטובה ביותר ובכך להקטין את גודל התשלום החודשי. המשחק שווה את הנר אם ההבדל בשיעורים הוא לפחות 1%. לפעמים, בכדי לפתוח הלוואה חדשה ולשלם את הישנה, יש לשלם דמי ביטוח, שירותי נוטריון וכן הלאה. לאחר כל החישובים, עשוי להתברר כי משתלם יותר לא לסיים חוזה חדש.
בחלק מהבנקים, למשל, יש תוספת זמנית לריבית המיחזור - לתקופה של רישום מחדש של הביטחונות לטובת מלווה חדש. תהליך זה יכול להימשך 2-3 חודשים, ובמהלכם תחויב בתשלום גבוה יותר.
מיכאיל סרושטאן
ניתן למחזר את המשכנתא מספר פעמים. הבנקים מעריכים לווים כאלה על פי העיקרון של "שום דבר אישי": הם עוברים נהלים סטנדרטיים אישורים בהתאם לדרישות הבנק, ללא קשר לניסיון מימון מחדש.
יש אנשים שלא לוקחים את הסיכון של לקיחת משכנתא, כי הם מפחדים שלא יוכלו לשלם את ההלוואה בזמן. אבל בנק טוב תמיד ימצא דרך לפגוש את הלווה באמצע הדרך. ו VTB בעת מיחזור משכנתא, תוכל להשתמש באפשרות "תשלום נדחה" ולא לשלם את ההלוואה למשך שלושה חודשים מבלי להגדיל את סכום החוב. בנוסף, לבנק אין שיעור מיחזור מוגבר לתקופת הניירת.
פנו אל VTB אפשר גם למחזר משכנתא בבנק אחר. במקרה זה, התעריף יעמוד על 8.2% בשנה.
הגישו את בקשתכם7. קבלו ניכוי נכס
ברכישת נדל"ן ניתן להחזיר עד 13% מהשווי עקב ניכוי נכס. כל אדם יכול לבקש ניכוי מס פעם אחת ובכפוף למגבלה. הסכום המקסימלי לחישוב ניכוי המס לבנייה או רכישת נדל"ן הוא 2 מיליון רובל, גם אם שלך היה שווה יותר. כלומר, אתה יכול להחזיר 260 אלף רובל. אם רכשת דירה בפחות מ -2 מיליון רובל, ניתן להעביר את היתרה שאינה בשימוש לחפץ אחר.
ניתן גם לבקש ניכוי מס בגין הריבית המשולמת על המשכנתא. כאן הגבול גבוה יותר - 3 מיליון רובל. הניכוי יעמוד על 390 אלף רובל. במקרה זה, לא ניתן להעביר את היתרה שאינה בשימוש לאובייקט אחר.
בסך הכל, בעת רכישת נדל"ן במשכנתא, תוכל להחזיר עד 650 אלף רובל. ניתן להוציא ניכוי מס בתנאי שתקבל משכורת לבנה ותשלם מס הכנסה בשיעור של 13%. ניכויים אינם יכולים לעלות על סכום מס הכנסה ששולם. לדוגמה, אם הוספת לתקציב 100 אלף רובל בשנה, הניכוי לא יכול להיות גבוה מהסכום הזה. אך ניתן להעביר את היתרה לשנה הבאה.
במקרים מסוימים אי אפשר להוציא ניכוי נכס: למשל, אם הדירה נקנתה על חשבון הון לידה או כספים תקציביים.