איך לקנות דירה בבניין חדש: הנחיות מפורטות למי שלא עשה זאת מעולם
Miscellanea / / June 30, 2022
1. ערכו רשימת דרישות לדירה
יש הרבה מבנים חדשים בשוק: כדי לא לבזבז שבועות על כל הצעה, חשוב לקצר את מעגל החיפוש בהתחלה. כדי לעשות זאת, ענה על מספר שאלות:
- איזה גודל דירה תהיה נוחה עבורך? ולא רק עכשיו, אלא גם בעוד 5, 10, 15 שנים. זה חשוב אם אתם מתכננים לגור בדירה לאורך זמן ומתכוננים לבואם של ילדים.
- מה צריך להיות בדירה? כאן אתה צריך לקחת בחשבון לא רק את הפריסה והחדרים, אלא גם את מספר חדרי האמבטיה והחלונות, גודל המרפסת, נוכחות של מזווה ופרטים נוספים.
- באיזו קומה אתה רוצה לגור? לכל הקומות יש את היתרונות והחסרונות שלהן. למשל, נוף יפהפה נפתח מהעליון, אבל אם המעלית תישבר, יהיה קשה לעלות עליה. בתחתונים, לא צריך לדאוג לגבי המעלית, אבל רעש מהכניסה או מהרחוב יחדור לתוך הדירה.
- מאיזה חומר הבית עשוי? ב לבנים, בידוד חום ורעש טוב יותר, אבל הם יקרים יותר. פאנל הם התקציביים ביותר, אך עם שמיעה טובה מאוד. מונוליטי - חזק ועמיד, ויש להם גם קירות חלקים. אבל עם בידוד חום וקול, יכולות להיות גם בעיות.
- אוהבים להתעורר מוקדם בבוקר? אז אתה צריך דירה עם חלונות למזרח. אם לא, סעו מערבה. עדיף לא להתחשב כלל בדירות הפונות צפונה: בסתיו ובחורף יהיה שם חשוך וקר במיוחד.
הכי חשוב זה התקציב. ראו כמה הם מבקשים עבור דירת החלומות שלכם בשוק והאם יש לכם מספיק כסף. אם לא, חשבו כמה שנים ייקח לפרוע את המשכנתא: אפשר לעשות זאת במחשבונים מקוונים באתרי הבנקים. וגם חשבוןצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 30 באפריל 2022 מס' 806 "על תיקונים למעשים מסוימים של ממשלת הפדרציה הרוסית"האם הדירה שלך כלולה בתוכנית המשכנתא המועדפת.
לאחר חישובים כספיים, ניתן להתאים את דרישות הדיור. אם אין מספיק כסף, הסתכלו על התמונה של הדירה האידיאלית והחליטו על אילו נקודות תוכלו לוותר.
2. להחליט על השטח
זה גם עדיף לעשות לפני שמחפשים דיור. חשוב לקחת בחשבון את ההרגלים ואת קצב החיים שלך. לדוגמה, אם אתה עובד במרכז העיר ולא רוצה לבלות שלוש שעות בנסיעה למשרד, כנראה שעדיף שלא לשקול הצעות באזורים פרבריים. ואם אתם אוהבים פעילויות בחיק הטבע ועובדים מרחוק, הקרבה למרכז העיר לא תהיה חשובה לכם כמו קרבה לפארקים ומאגרים.
לאזור צריכה להיות תשתית מפותחת: חנויות, מקומות בילוי, בתי חולים, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי ספורט. כמו כן, שימו לב לנגישות תחבורתית. זה נוח כשיש אוטובוסים, חשמליות, מיניבוסים ומטרו בקרבת מקום. אם כל המשאלות נלקחות בחשבון, אתה יכול להתחיל ללמוד את השוק.
קל למצוא דירת חלומות בבניין חדש אביטו נכסים. מערכת הסינון מאפשרת לך לראות רק מודעות מעניינות באמת. ניתן לציין את השטח הרצוי, הקומה, מספר החדרים, המרפסת, סוג הבית ועוד קריטריונים חשובים. בנוסף, לשירות יש קטלוג מבנים חדשים: אל תתחשבו בכל רשימת הדירות, אלא רק במתחם המגורים שאתם אוהבים. כ-85% מכלל מתחמי המגורים במוסקבה מיוצגים ישירות ממפתחים ב-Avito. גם בערים אחרות ברוסיה, המבחר גדול.
לעבור לבניין חדש
3. בדוק את המפתח
כאשר נבחרו אפשרויות הדירה, אל תמהרו לקבוע מיידית פגישה עם המוכר. בזבוז זמן דיבור ובדיקת דיור יהיה חסר טעם אם היזם לא אמין.
- עיינו באתר החברה. צריכה להיות ההיסטוריה שלה (ככל שהחברה ישנה יותר, כך טוב יותר) ותיעוד חשוב. כולל למתחם המגורים שלך: היתר בנייה, הצהרת פרויקט, פריסה, עלות למ"ר.
- לִפְתוֹחַ אתר אינטרנט מערכת מידע מאוחדת לבניית דיור. בחן את ה-LCD שלך - מידע טכני וסטטיסטיקה על תזמון העבודה.
- אגרוף את היזם בארון התיקים של תיקי בוררות. אם לא פעם תבע קונים עקב הפרת מועדים או בעיות אחרות, עדיף לא לעשות עסקה.
- קרא ביקורות של לקוחות. שימו לב במיוחד לחסרונות שהם מפרטים, והבינו עד כמה הם משמעותיים.
4. הסתכל מסביב לדירה
היזם נבדק, הדירה נבחרה. אבל זה מוקדם מדי להגיע להסכם. ראשית אתה צריך לראות דיור. סדר הבדיקה תלוי במצב הבית.
- בשלב הבנייה. בקר במתקן, בדוק את האזור והסביבה. אז אתה מוודא שההבטחות של היזם תואמות את המציאות. יש פריצת חיים לדירות בבתי פאנל טיפוסיים: גלה את סדרת הבתים וחפש אחרים שהם זהים, אבל כבר הופעלו. שוחחו עם הדיירים שלהם וגלו עד כמה הדירות הנרכשות נוחות.
- הבית מושכר, וניתן להיכנס לדירה. בדקו את התאימות לצילומים, את איכות התקנת החלונות, את מצב הקירות והרצפה. וגם עבודת המנדף והשקעים. במקרה הראשון, פתחו את החלון והצמידו דף נייר לפתח האוורור - יש למשוך אותו אל השבכה. בשנייה, השתמש במברג מחוון או תפס כל מכשיר חשמלי זול לבדיקה ונסה להפעיל אותו. אתה לא צריך לבדוק שקע חדש עם סמארטפון - אם משהו משתבש, הגאדג'ט לא יהיה טוב.
- הדירה כבר גמורה. ודא שהתפרים על הקירות, התקרה והרצפה מסודרים. תשלום יתר על לינוליאום עקום או טפט מבעבע הוא תענוג מפוקפק.
5. חתמו על הסכם
אתה בקו הסיום! עכשיו אנחנו צריכים להתמודד עם הניירת. יש כאן שלוש אפשרויות.
- הסכם מכירה ורכישה (SPD). כגון נָחוּץהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית פרק 30. רכישה ומכירהאם הבית כבר בנוי. עלות הדירה במקרה זה תהיה יקרה יותר, אך ניתן יהיה לעבור דירה מיד ולא תצטרכו לדאוג להפרות של מועדים. לפני החתימה על החוזה, יש צורך לסיים מעשה קבלה והעברה.
- הסכם השתתפות בהון (DDU). האםחוק פדרלי מס' 214-FZ מ-30 בדצמבר 2004 (rev. מיום 14 במרץ 2022) "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים ועל תיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית". סעיף 4 הסכם השתתפות בבנייה משותפתאם הבית עדיין בבנייה: אתה לא קונה את הדירה עצמה, אלא את זכות הקניין בה. יש כאן חשיבות קריטית שהתשלום עבור הדיור יתבצע באמצעות חשבון נאמנות - חשבון בנק שאליו לא תהיה גישה ליזם עד מסירת החפץ. במידה והחברה לא תסיים את העבודה בסופו של דבר, ניתן להחזיר את הכסף. בנוסח החוזה, למד היטב את תנאי ההזמנה, תנאי מסירת המפתחות ותנאי הפיצוי עבור השטח (זה יועיל אם יתברר שצילומי הדירה פחות או יותר ב- סוֹף).
- חוזה המחאה של זכויות תביעה (DUPT). גַם הואחוק פדרלי מס' 214-FZ מ-30 בדצמבר 2004 (rev. מיום 14 במרץ 2022) "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים ועל תיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית". סעיף 11 מסירת תביעות במסגרת חוזה בשלב הבנייה. במקרה זה, זכות הקניין אינה נרכשת ישירות מהחברה, אלא מאדם פרטי אשר התקשר ב-DDU עם היזם. עלות הדיור במקרה זה היא בדרך כלל הרבה יותר נמוכה, אבל הקונה צריך להיות זהיר. יש לוודא כי למוכר אין חובות ליזם ולוודא כי הסכם ההקצאה רשום כהלכה ב-Rosreestr. לאחר כל החתימות, יהיו בידיך ה-DDU וה-DUPT המקוריים, המאשרים את העברת הזכויות המלאה. נקודה חשובה היא שיש להודיע ליזם על כריתת החוזה.
ניתן לציין את אופן הרכישה הרצוי גם במסננים על אביטו נכסים - ישנן שלוש אפשרויות לבחירה. לכן, תוכלו לבחור בקלות אפשרות נוחה ללא ביקורים אינסופיים במשרדי החברה. וניתן לפנות למוכר לבירור הפרטים מרחוק - כל אנשי הקשר ממוקמים בכרטיסי המודעות.
קל לוודא שהעסקה העתידית בטוחה ושהמוכר בשירות ישר. אתה רק צריך למצוא את סמל "פרטים מאומתים" ליד ההצעה - זה אומר שמומחי Avito למדו את המסמכים של המוכר ויכולים לאשר את האותנטיות שלהם. ולהפך, אם היזם יעכב ברצינות את מסירת הבית או יעבור הליכי פשיטת רגל, הדבר יודגש גם בכרטיס ה-LCD.
לקנות דירה
6. קח את המפתחות
עם בתים מוכנים הכל פשוט: הם בדקו את הדירה, חתמו על החוזה - המפתחות שלך. עם אלה בבנייה, זה יותר קשה, כי קודם כל צריך לחכות לסיום הבנייה. כשהבית מוכן לפעולה, היזם צריךחוק פדרלי מס' 214-FZ מ-30 בדצמבר 2004 (rev. מיום 14 במרץ 2022) "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים ועל תיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית". סעיף 8 העברת חפץ לבנייה משותפת להודיע לך באופן רשמי. אגב, אם המוכר הפר את התנאים המפורטים בחוזה, אתה יכול דרשחוק פדרלי מס' 214-FZ מ-30 בדצמבר 2004 (rev. מיום 14 במרץ 2022) "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים ועל תיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית". סעיף 6 התקופה להעברת חפץ הבנייה המשותפת על ידי היזם למשתתף בבנייה המשותפת עונש ממנו.
לאחר קבלת המכתב, תספיקו לבדוק היטב את הדיור ולחתום על תעודת הקבלה - על פי החוק ניתן שבוע, אך יתכן ויצוינו תנאים אחרים ב-DDU. בביקור בדירה בדקו את הצילומים, טיב התקנת החלונות, היעדר סדקים בקירות ועוד נקודות חשובות. אם יהיהחוק פדרלי מס' 214-FZ מ-30 בדצמבר 2004 (rev. מיום 14 במרץ 2022) "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים ועל תיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הפדרציה הרוסית". סעיף 8 העברת חפץ לבנייה משותפת ליקויים - להודיע ליזם: עליו לבטלם, או להוזיל את מחיר החוזה, או לפצות על עלויות ביטול הבעיות. אם הכל תקין, ניתן לחתום על תעודת הקבלה ולקבל את המפתחות.
7. רשום בעלות
צעד אחרון! כדי להפוך לבעל בית מן המניין, תצטרך להתעסק עם ניירות קצת יותר. ניתן לרשום בעלות במשרדי ה-MFC ולשכת הקדסטר, מרחוק באתר Rosreestr או באמצעות שליחת מסמכים באמצעות שליח או דואר. בכל מקרה, תצטרך:
- אסוף חבילת מסמכים. בקשה לבעלות, דרכון, DKP או DDU (אם קנית בית בהקצאת זכות, אז DDU ו DUPT), מעשה קבלה והעברה, דרכון טכני של הדירה, החלטה על הזמנה ועוד מספר ניירות. הרשימה עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות, למשל אופן רכישת דירה (במזומן או עם משכנתא). לרשימה מלאה של ניירות שאתה צריך, עבור אל בונה מצבי חיים באתר Rosreestr.
- לשלם את חובת המדינה. היא שווה לגדלים של חובת המדינה לרישום מדינה בבעלות על מקרקעין (דירות, קרקע ורכוש אחר) / ConsultantPlus 2,000 רובל, ללא קשר למספר הבעלים. את הקבלה על התשלום יש להדפיס ולצרף לחבילת המסמכים.
נותר לחכות להשלמת תהליך הרישום. כשהכל מוכן, אסוף את המסמכים מהמשרד של ה-MFC או מהחדר הקדסטרלי. זהו, הדירה שלך!