השכרות, מכירה חוזרת וקרנות: 7 דרכים להרוויח כסף בנדל"ן

1. להשכיר דירה

השיטה פשוטה, אך חשוב לפעול במסגרת החוק. השלב הראשון הוא חוזה. להשכרה לטווח ארוך וגם להשכרה יומית צריך להסיקהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. פרק 35 השכרת דירה חוזה בכתב עם המעסיק. זאת על מנת להגן על כספים ורכוש במקרה שהשוכר יפגע בריהוט או יתחיל לשחרר את הדירה ללא ידיעתכם. ללא חוזה, יהיה קשה להתווכח ולבקש פיצוי. דרך נוספת להבטיח את עצמך כלכלית - לקחתהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. סעיף 329 דרכים להבטיח מילוי התחייבויות לדיירים חדשים יש פיקדון וציינו בחוזה באילו מקרים הסכום לא יוחזר לשוכר.

הנקודה החשובה השנייה היא מיסים על השכרת דירה. יחידיםקוד מס סעיף 224. שיעורי המס לשלם 13%, IPקוד המס של הפדרציה הרוסית סעיף 346.20. שיעורי המס מפושט - 6%. אם זה לא נעשה, קיים סיכון של בסדר גמורקוד המס של הפדרציה הרוסית סעיף 122. אי תשלום או תשלום לא מלא של סכומי מס (עמלות, דמי ביטוח) - מ-20% עד 40% מסכום המס שלא שולם. זה לא משחרר את החוב עצמו.

השכרת דירה אמיתית בתשלום מלא, ודיור נרכש במשכנתא. אבל עלינו לקחת בחשבון את הביקוש בשוק הנדל"ן ואת התעריפים מהבנקים. נניח שאם עלות השכירות תרד ב-4%, והמשכנתא תאכל עוד 3% בשנה מהתשואה, אתה יכול להיות במינוס. זה נכון במיוחד עכשיו, כשמחירי הנדל"ן וריביות המשכנתא זינקו באביב.

2. ארגן שכירות משנה של מגורים שכורים

האזור ששכרתם יכול להיות לְצַלֵם שׁוּבהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סעיף 615. שימוש בנכס מושכר לאדם אחר. במקרה כזה לא תצטרכו לרכוש דירה, אך חשוב לקבל את הסכמת הבעלים ולתקן אותה בהסכם השכירות הראשוני.

יש כאן שתי דרכים להרוויח כסף:

1. השכרת חלק מהמקום. נניח שאתה שוכר דירת שני חדרים ומכניס עוד אדם אחד לחדר פנוי.
2. השכרת השטח המושכר בזמן היעדרות. מצא שוכר זמני לדיור לחופשה או לנסיעת עסקים.

כמו כן, ניתן להעלות את עלות חכירת משנה עקב היעדר התחייבויות. השוכר הראשי עדיין אחראי כלפי הבעלים למצב הנכס ולתשלום בזמן, ודייר המשנה אינו צריך לדאוג בקשר לכך.

מטעמי ביטחון חשוב גם לערוך הסכם דומה לזה הנערך בעת השכרת דיור. התנאי החדש היחיד הוא שתקופת התוקף של מסמך זה אינה יכולה לחרוג מתנאי המסמך הראשי.

3. השקיעו בנדל"ן מסחרי

אין צורך להוציא עשרות או מאות מיליונים, או אולי אפילו מיליארדי רובל, כדי לפתוח קניון או להפוך דירה בקומת הקרקע לחנות או בית קפה. ניתן להשקיע בנדל"ן מסחרי עם סכום קטן יחסית בהישג יד באמצעות קרנות נאמנות (UIFs). הם אוספים כספים ממשקיעים ומשקיעים אותם, ובתמורה מקבלים משתתפי הקרן חלק - נייר ערך המאשר בעלות. קרנות נאמנות יכולות להתמודד עם נכסים שונים - מניות, אג"ח, עסקים ולמעשה נדל"ן מסחרי.

בהתאם לנזילות הנכס, כלומר היכולת למכור אותו במהירות, קרנות הנאמנות פתוחות, מרווחות, החלפות וסגורות. קרנות נדל"ן הן בדרך כלל רק סגורות: די קל לקנות מניות בכל עת בבקשות בנקאיות, אבל להחזיר אותן לאחר הסגירה (המועדים מצוינים מיד). ניתן יהיה לצאת מהקרן מוקדם מהמועד המתוכנן רק באמצעות מכירה חוזרת של המניה לאדם אחר.

התשואה מעניקה כאן שינוי בערך המניה: היא צומחת יחד עם מחיר הנדל"ן ועמלות מהשוכרים. תדירות התשלומים תלויה באסטרטגיה של קרן הנאמנות הסגורה:

• אם הקרן תשקיע בנדל"ן מסחרי בהקמה, ניתן יהיה להרוויח רק לאחר הפעלתו. עד למכירת המניה לא יזוכה כסף בחשבון.
• אם הקרן רוכשת נכסים מוכנים, בעלי המניות מקבלים מדי רבעון הכנסות משכירות ביניים. אין צורך להמתין לפדיון המניה על מנת לקבל הכנסה. חוזים עם שוכרים נערכים לתקופה ארוכה (מ-5 עד 15 שנים), מה שמבטיח את יציבות התשלומים.

בכל מקרה, לאחר סגירת הקרן, הנכס נמכר והכסף מחולק בין המשקיעים. גובה הפיקדון הראשוני עולה עקב הרווח מעליית מחירי החפצים.

יש סיכונים בדרך הזו להרוויח כסף. למשל, יציאה מוקדמת של שוכרים או ירידה בערך השוק של נדל"ן יכולה להשפיע על הרווחיות. כדי שהמניה תהיה יציבה, עליך ללמוד היטב את קרן הנאמנות לפני הקנייה: לבדוק את ההיסטוריה שלה, ביקורות, לראות עם אילו לקוחות היא עובדת.

4. למכור מחדש את הדירה "ההרוגה".

יש מספיק דירות בשוק הנדל"ן המשני עם תיקונים לקויים, תקשורת חירום או הפרות משפטיות. עקב בעיות, העלות שלהם נמוכה בדרך כלל - גם אם המיקום טוב והצילומים מרשימים. אתה יכול להרוויח כסף על נדל"ן כזה אם אתה מבטל את כל החסרונות ומעמיד למכירה במחיר שוק.

במקרה זה, עליכם להעריך מראש את היכולות שלכם ואת מידת הבעייתיות של הדירה. כדי להביא אותו למראה אטרקטיבי, תצטרכו להשקיע אנרגיה, להשקיע בחומרי גמר, בשירותי אינסטלציה, לשכור עורך דין ולסדר מסמכים. בנוסף, יש לפעול במהירות לאחר הרכישה: קיים סיכון שבמהלך תיקון ופתרון בעיות אחרות, שווי השוק של דיור יירד וימחק את כל ההטבות הפוטנציאליות.

5. קניית דירה בבית בבנייה

בשלב הבנייה הדיור עולה פחות, וכשהדירה מוכנה תוכלו למכור אותה ביותר ולזכות בהפרש המחיר. במקרה זה, נכרת הסכם מניות - נרכשחוק פדרלי מס' 214-FZ מ-30 בדצמבר 2004 "על השתתפות בבנייה משותפת של בנייני דירות ו חפצי נדל"ן אחרים ותיקונים לפעולות חקיקה מסוימות של הרוסי פֵדֵרַצִיָה". סעיף 4 הסכם השתתפות בבנייה משותפת זכויות הקניין, לא הדירה עצמה. כדי למנוע בעיות עם היזם, יש לוודא מראש כי בטקסט של המסמך מצוינים תנאי ההזמנה, תנאי מסירת המפתחות ותנאי הפיצוי. עם האחרון, יהיה קל יותר לפתור בעיות אם מרחב המחיה הסופי יתברר כשונה מזה האמור בחוזה מבחינת מדה או תנאים אחרים.

בנוסף, לפני הקנייה חשוב לבחון היטב את ההיסטוריה והמוניטין של היזם – אחרת יש סיכון להיקלע לבנייה ארוכת טווח או סתם לקבל דירה לא מוצלחת. כדי לעשות זאת, אתה צריך ללמוד את המסמכים באתר האינטרנט של המפתח, לפרוץ אותם מערכת מידע מאוחדת לבניית דיור וארון תיקים של תיקי בוררות, וכן לקרוא ביקורות של לקוחות.

6. השקיעו בניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS)

ניירות ערך מגובי משכנתאות - איגרות חוב, מיוצרהחוק הפדרלי "על ניירות ערך משכנתאות" מיום 11 בנובמבר 2003 N 152-FZ בנקים. מערך העבודה הוא כדלקמן: לקוח הבנק לוקח ממנו כסף לרכישת נדל"ן, והבנק מנפיק ניירות ערך באותו סכום ושולח אותם לבורסה, שם הם נרכשים על ידי משקיעים. הבנק במקרה זה מנצח על ידי פיצוי הכספים שהוצאו על הנפקת הלוואה, והמשקיע מקבל הכנסה מובטחת: הרווח קבוע ונוזל אחת לרבעון או חצי שנה מהריבית שהבנק משלם נוֹשֶׁה.

החיסרון העיקרי בשיטה זו הוא לטווח ארוך: ניתן למשוך את הפיקדון רק לאחר תשלום המשכנתא במלואה, ולרוב מדובר על עשרות שנים. בנוסף, קיים סיכון שהלווה כלל לא יוכל לשלם את המשכנתא. אבל סכום הפיקדון יכול להיות כל: זה אמיתי לקנות את ICB עבור 1,000 רובל. והם נמכרים בבורסות - אתה לא צריך ללכת לשום מקום וליצור אינטראקציה עם צדדים שלישיים כדי לקנות.

7. קנה אג"ח מפתחים

מפתחים לא יכולים כעת להשתמש בכספים של בעלי הון כדי לבנות בתים חדשים - הכסף נמצא בחשבונות נאמנות. והם צריכים מימון, אז הם לְשַׁחְרֵרניירות ערך במקום לבנים: מה שאתה צריך לדעת על אג"ח מפתחים / RBC אג"ח: המשקיעים קונים אותם, כלומר הם נותנים כספים לביצוע פרויקטים, ואז היזם מחזיר את הכסף, אבל עם ריבית.

תְשׁוּאָההיקף האג"ח המוצבות של מפתחים ברוסיה כמעט הוכפל במהלך השנה / TASS כאן הוא גבוה - 10-15%, אבל יש סיכונים רבים. למשל, אם הביקוש לדיור בבניינים חדשים ירד, נתוני המכירות של החברות יירדו - לא יהיה כסף לשלם ריבית.