כיצד ליצור HOA בבית שלך
Miscellanea / / April 06, 2023
הנחיות מפורטות לבעלים המעוניינים לנהל באופן עצמאי בניין דירות.
מה זה HOA ולמה זה נחוץ
איגוד בעלי הבית (HOA) הוא ארגון ללא מטרות רווח נוצר לתקופה בלתי מוגבלת לנהל בניין דירות, בעל חשבון בנק וחותם.
HOA תשובות לתחזוקה, תפעול, תיקונו וכן למתן שירותים ציבוריים לתושביה. נושאים אלו מטופלים על ידי הדירקטוריון ויו"ר השותפות.
הנושאים החשובים ביותר נפתרים בשיתוף כל התושבים. כך למשל באסיפות כלליות דנים בגובה תשלומי החובה, קבלת הלוואה, תכנית שנתית לתיקון נכס וכדומה. ההחלטה נחשבת מאומצת אם הצביעו לפחות שני שלישים מחברי השותפות.
לאחר רישום HOA, נפתחות הזדמנויות חדשות לבעלים: למשל, אתה יכול לשכור מרתפים ולהשקיע את הכסף שהתקבל בהתקנת מצלמות במעגל סגור, טכנולוגיות חסכוניות באנרגיה ולא רק. או לקחת הלוואה לשיפוץ גדול, כדי לא להמתין עד שנצבר הסכום הנדרש בחשבון ה-HOA.
ניתן לארגן רק שותפות אחת בבית. במקביל, יכולים להיכנס לשותפות מספר בתים.
במה שונה HOA מהחוק הפלילי ובמה לבחור
צורה נוספת ופופולרית יותר של ניהול בניין דירות היא מעורבות של חברת ניהול (MC). אז, באזור מוסקבה עכשיו עבור 88% של דיור לִפְגוֹשׁ ארגונים פרטיים או עירוניים, עבור 12% - HOA.
בריטניה רלוונטית במיוחד לבתים חדשים, שבהם התושבים עדיין לא הספיקו להכיר אחד את השני. עם הזמן, כאשר הקהילה מתחילה להיווצר, הבעלים, אם הם רוצים, משנים את החוק הפלילי ל-HOA. עם זאת, השותפות עשויה לִשְׂכּוֹר חברת ניהול כקבלן.
בניגוד ל-HOA, בריטניה היא ארגון מסחרי.
פעילותו ברישיון, ונקבע היקף העבודה אֲמָנָה למשך עד חמש שנים. חברת הניהול משרתת את הבית באופן עצמאי או מושכת חברות אחרות. והיא גם מספקת לבעלי דירות (או HOAs, אם החוזה נכרת עם שותפות) דוחות על העבודה שנעשתה.
לשתי צורות הממשל יש יתרונות וחסרונות. היתרון של ה-HOA הוא שכל המשתתפים מעוניינים באופן אישי בניהול יעיל של הבית ויכולים לבחור קבלנים מבלי לחשוב על רווח.
קל גם לשלוט בהוצאות הכספים של השותפות: יש לה חשבון עו"ש אחד לבית. כתוצאה מכך, כל בעלים, אם ירצה, יכול לבדוק עסקאות פיננסיות. חברת הניהול, לעומת זאת, יכולה להחזיק בחשבון מספר בתים בו זמנית, הנמצאים בניהולה.
יחד עם זאת, ה-HOA דורש מהתושבים רמה גבוהה של ארגון עצמי. השותפות לוקחת אחריות על כל המערכות ההנדסיות ונציגיה באופן עצמאי לתקשר עם ספקים, ליישב איתם מחלוקות, וגם לפתור קונפליקטים ביניהם בעלים. לא תמיד יש אנשים בבית שיכולים להתמודד בצורה מוכשרת עם הנושאים האלה.
יחד עם זאת, בריטניה היא ארגון אשר, ככלל, עוסק בניהול מקצועי. לנציגיה יש בדרך כלל כבר ניסיון ואנשי קשר של הספקים הנכונים. היא דואגת לכל התקשורת איתם. אם חברת הניהול לא מספיק מוסמכת, זה יכול להיות שינוי.
בטבלה זו, אספנו את היתרונות והחסרונות העיקריים של HOA ובריטניה:
HOA | בְּרִיטַנִיָה | |
יתרונות |
|
|
מינוסים |
|
|
באופן כללי, ניהול HOA היום קל יותר מאשר לפני כמה שנים. במהלך תקופה זו הופיעו בשוק שירותים שיכולים לבצע מיקור חוץ של פונקציות רבות, כמו הנהלת חשבונות, ארגון מרכז קשר ושירות חירום.
אז יו"ר ה-HOA לא יצטרך להגיב באופן עצמאי לבקשות של תושבים אם הצינור שלהם התפוצץ. אפילו מפגשים של בעלים עם הצבעה יכולים להתקיים מרחוק.
האפשרות הטובה ביותר עשויה להיות תוכנית שבה ה-HOA שוכר חברת ניהול כקבלן. זה ישלב את היתרונות של שתי צורות השליטה בבית. במקביל, חברת הניהול הופכת ל"שירות" ולא תהיה "מעל" הבעלים, אלא בשותפות רוחבית שווה ערך עם ה-HOA.
כיצד ליצור HOA
אם אתה היוזם, חשוב לתקשר עם התושבים, להבין האם הם רוצים שינויים, לדבר על מאפייני העבודה של ה-HOA. בדרך כלל, בבתים כבר יש צ'אטים כלליים בווטסאפ או בטלגרם - בהם תוכלו להעריך את מצב הרוח של השכנים שלכם, למצוא את מי שיתמכו ברעיון שלכם.
חשב את עלות ניהול הבית
במידה ותראו תשובה חיובית תוכלו להמשיך לחישוב ההוצאות. יש צורך להבין אילו מערכות הנדסיות יש בבית, אילו מאסטרים נדרשים כדי לתחזק אותם, כמה עולים השירותים שלהם, מה צריך לְתַקֵן עַכשָׁיו.
תזדקקו למעלית, שירותי חירום ושיגור, ראיית חשבון, שרתים, אינסטלטורים, חשמלאים, מהנדסים. אותם מומחים יבדקו את הבית לפני שה-MC ימסור אותו ל-HOA שלך.
כאמור, כיום ניתן לבצע מיקור חוץ של רוב השירותים.
זה קל וזול יותר, כי אתה לא צריך להוציא כסף על השארת אנשים במדינה ולארגן את התהליך בעצמך. בנוסף, קל יותר לחבר עובדים זמניים כך - למשל אם יש הרבה שלג בחורף ויש צורך בשוערים נוספים. ישנם שירותים בשוק שיכולים לטפל בכל הנושאים הללו, למשל, Gorserv.
בנוסף, ה-HOA יכול לחבר את האפליקציה הסלולרית של התושב ולפשט את התקשורת עם הבעלים. בו תוכלו לקבל בקשות, לערוך סקרי דעת קהל, לפרסם מודעות ולקבל נתונים ממונים. היא, בין היתר, תאפשר נטישת עותקי נייר של קבלות - בעלי דירות יוכלו לשלם חשבונות באינטרנט. בממוצע, תוכנית כזו עולה 3-10 רובל לדירה לחודש.
לבסוף, אתה יכול לכלול בחישובים שלך את העלות של חוזה ביטוח אחריות בעלי בתים לנזק שנגרם לרכוש של צדדים שלישיים. המשמעות היא שאם אחד התושבים יציף דירה של מישהו אחר או שחיווט החשמל של מישהו יתלקח, עלויות התיקון יכוסו ע"י ביטוח.
צור קבוצת יוזמה
זה יעזור למשוך כמה שיותר בעלים ליצירת HOA. הדרישות למספר האנשים בה וחובות חבריה אינן מפורטות בחוק.
בדרך כלל הקבוצה עוזרת בארגון הפגישה, מודיעה לבעלים על קיום המפגש ובוחרת מועמדים לגורמים אחראיים. חבריה יכולים גם להסתובב בדירות ולדבר על היתרונות של ה-HOA לתושבים. אתה יכול למצוא עוזרים כאלה בצ'אטים שהוזכרו כבר בבית.
הכן טיוטת אמנת HOA
אמנת השותפות היא המסמך המרכיב העיקרי המסדיר את פעילות הארגון. זה נלקח מיד לאחר ההחלטה ליצור HOA באסיפה כללית של בעלים. עדיף להכין גרסת טיוטה מראש. אתה יכול למצוא דוגמה של מסמך כזה באינטרנט.
על התקנון לכלול את הדברים הבאים: מֵידָע:
- מיקום ה-HOA. מספיק מצביע הסדר (על פי סעיף 54 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).
- נושא ומטרת פעילותו.
- הנוהל להופעתה וסיום החברות ב-HOA.
- הרכב וכשירות גופי הניהול של השותפות, ועדת הביקורת, הליך קבלת ההחלטות על ידם.
- מידע אחר שאינו סותר את החוק. למשל דרך להודיע לתושבים על אסיפות כלליות ועל תוצאות העבודה של הו"א. ניתן גם לציין כי היו"ר נבחר על ידי הבעלים באסיפה הכללית או רק חברי דירקטוריון מהרכבם.
נקודה חשובה: באמנה יש צורך להשתמש לא רק בשם ה-HOA, אלא גם ב-TSN - שותפות של בעלי נכסים. מונח זה אינו מקוד הדיור, אלא מ הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, ועליו מודרך פיקוח המסים.
TSN היא צורה ארגונית ומשפטית צעירה יחסית של ניהול נדל"ן, המכסה לא רק בנייני דירות, אלא גם, בפרט, אגודות גינון.
להלן גרסה של הנוסח של האמנה: "השותפות היא חברה ללא מטרות רווח ארגון שהוקם בצורה של שותפות של בעלי נכסים, בצורה של שותפות בעלי בתים."
ארגן מפגש בעלים
ההחלטה הסופית על הקמת תושבי HOA לְקַבֵּל באסיפה הכללית. על היוזם להודיע על כך לבעלים 10 ימים לפני האירוע. כולם צריכים לשלוח מכתב הורה או לתת את ההודעה אישית תחת החתימה. בנוסף, כדאי לפרסם הודעות בבית ולכתוב על הפגישה מספר פעמים בצ'אט הכללי של וואטסאפ או טלגרם.
זה לא מפורט בחוק, אבל יעזור למנוע תביעות של תושבים בעתיד.
באסיפה הכללית הראשונה בוחרים תחילה מזכיר שירצה נוהלבסוף האירוע. אחר כך הם דנים מדוע יש צורך בשותפות, כיצד יוסדר ניהול הבית וכיצד ישתנו התעריפים. באותה ישיבה, אמנת ה-HOA מאומצת בדרך כלל. תצטרך גם ועדת ספירה, שתספור את הקולות. דרישות קפדניות עבורו לא.
לקיים פגישה פחית במשרה מלאה, חלקית וחלקית. בכל מקרה, דיירי הבית יצטרכו להצביע בכתב באמצעות מילוי פתקי הצבעה. בהם מציינים הבעלים את שמם המלא, נתוני הדרכון, הכתובת, מספר החדר, האזור שלו, לַחֲלוֹק בזכות הבעלות, החלטות בכל נושא ("בעד", "נגד", "נמנע"), ציינו את התאריך, החתימה והתמליל.
- בטופס פנים אל פנים מתכנסים הבעלים במקום אחד כדי לדון בנושאים אקטואליים ולהצביע.
- במקרה של טופס נפקדים, התושבים שולחים פתקים מלאים או מפנים אותם למועד מסוים בכתובת המצוינת בהודעה.
- טופס משרה חלקית מספק אפשרות לדיון פנים אל פנים בסדר היום וקבלת החלטות בנושאים מרכזיים והצבעת נפקדים.
ניתן גם לקיים פגישה אונליין - בעזרת שירותים מיוחדים. לדוגמה, דיור GIS ושירותים קהילתיים. כדי להזמין אליו את כל דיירי הבית, תזדקק לפנקס בעלים. אתה יכול לבקש את זה מבריטניה. אם החברה מסרבת למסור מידע, ניתן לפנות לבית המשפט - עם זאת, קל יותר להזמין מרשם משירותים כמו Register.net.
חשוב שהפרוטוקול בעקבות הישיבה ייחתם על ידי כל התושבים שדיברו בעד הקמת הוראה, - לא פחות 50% מסך הקולות של בעלי המקום + קול 1.
בחר דירקטוריון ויו"ר
בדרך כלל, מיד לאחר ההחלטה על יצירת HOA, באותה אסיפה כללית, הבעלים בוחרים את הדירקטוריון ואת היו"ר ברוב. חברי המועצה יכולים גם להחליט בעצמם מי ייקח מוֹבִיל עמדה, אם היא מצוינת באמנה.
היו"ר יקבל החלטות הנהלה ועשוי להפוך לחלק מוועדת הספירה יחד עם המזכיר, הדירקטוריון יסייע לו בביצוע המשימות העיקריות. תקופת כהונתו של היו"ר תלויה בהחלטת הבעלים.
אם חברי ה-HOA אינם מרוצים מהגורמים האחראים, הם יכולים לשנות אותם באסיפה הכללית החדשה.
עדיף לבחור מספר אי זוגי של אנשים בלוח - 5 או 7 אנשים. אם הבית קטן, שלושה מספיקים. במקרה זה לא יהיה מצב שקולות חברי ההנהלה יתחלקו שווה בשווה - למשל בבחירת יו"ר.
לפי החלטת התושבים, ניתן לשלם לחברי הדירקטוריון שכר עבור עבודתם, אך בפועל זה רלוונטי יותר ליו"ר - הוא מקדיש את מירב הזמן בניהול. סכום התגמול לקבוע בעלים באסיפה כללית של חברי ה-HOA. יחד עם זאת, גם הדירקטוריון וגם היו"ר יכולים לעבוד בחינם - אין כאן הגבלות חקיקה.
יש צורך גם ב-HOA בחר ועדת ביקורת מקרב חבריה. אנשים אלו בודקים לפחות פעם בשנה את הפעילות הכספית של השותפות ומספקים לתושבים חוות דעת על תוצאות הבדיקה. אם יש שאלות לגבי התיעוד, נושא זה מועלה באסיפה הכללית.
רשום את ה-HOA במשרד המס
HOA רשום כישות משפטית במיקום הבית. ניתן גם להגיש מסמכים דרך ה"גוסולוגי". יהיה עליך לצרף יישום P11001, דַרכּוֹן, עותק מהאמנה, פרוטוקול הישיבה.
אם תגיש מסמכים באופן אישי, תצטרך לשלם עמלה של 4,000 רובל. כאשר מוגש באופן אלקטרוני, לא שולם.
בעת רישום שותפות באפליקציה, חשוב להשתמש בשם TSN - כפי שהוזכר לעיל, הוא נלקח מהקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. אם תנסו לרשום HOA, סביר להניח שרשות המסים תסרב לכם, מכיוון שצורה ארגונית ומשפטית כזו אינה מסופקת בחקיקה הנוכחית.
למרבה הצער, כעת הנורמות של המשפט האזרחי מנוגדות לחוק הדיור - קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מציין סוג של ארגון (HOA), שצורתו אינה מסופקת על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.
חתום על חוזים עם בעלים
כדי להיות חברים ב-HOA, כותבים הבעלים שהצביעו בעד יצירת השותפות הַצהָרָה על הערך בכל צורה שהיא.
סביר להניח שלא כל התושבים ירצו להיות חלק מהשותפות. עם זאת, עם השאר, יהיה צורך גם לסגור הסכמים נפרדים, שכן בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית אמרשהם משלמים אגרה עבור אחזקת הדירה ו שירותים ציבוריים בהתאם למסמכים אלו.
אין טופס קפדני להסכם כזה, העיקר שההתחייבויות של HOA לנהל את הבית ושל הבעלים לתשלום בזמן מפורטות במסמך. בנספח לחוזה מצוין לרוב גובה התשלום עבור אחזקת הבית. אתה יכול להוסיף תנאים לאינדקס שלו. הליך כריתת הסכם מוסדר קוד אזרחי.
לבעלים יהיו 30 יום לחתום על המסמך או לנקוב בנקודות שלא התאימו לו. תושב יכול לסרב לחוזה, אך הוא עדיין צריך לשלם עבור שירותים - תוך התמקדות בסכומים מהנספח לחוזה ותעריפי המשאבים. האחרונים מוקמים על ידי ועדת האנרגיה האזורית.
קרא גם🧐
- 5 דרכים לשפר את היחסים עם השכנים שלך
- איך לשפץ דירה ולא לשבור כלום
- יתרונות וחסרונות של דיור בחלל פתוח