השקעות וניהול נדל"ן מסחרי - קורס חינם מבית הספר הרוסי לניהול, הכשרה, תאריך: 9 בספטמבר 2022.
Miscellanea / / December 01, 2023
כיצד לנהל ביעילות נדל"ן מסחרי ולבחור את אסטרטגיית ההשקעה הנכונה? אנו נלמד אותך כיצד להעריך נכסים, לקבוע את מטרת החפצים, לנהל, לבצע פעילות שיווקית, לקבל בקשות משוכרים וקונים, לנהל משא ומתן ולחתום חוזים בצורה מוכשרת, ולאחר מכן לשמור שׂוֹכֵר. תוכל להשתמש בידע ובכלים הנתמכים על ידי מקרים אמיתיים מיד לאחר סיום הקורס.
מומחה בתחום ניהול נדל"ן מסחרי, בעל ניסיון בביצוע פרויקטים גדולים ונואם קבוע באירועים בתעשייה.
מטפלת מומחית בתחום ניהול נכסים. יותר מ-10 שנות ניסיון בניהול חברות ניהול של מתקנים גדולים במוסקבה.
25 שנות ניסיון מעשי בנדל"ן מסחרי. ניהול שיווק ומכירות, קידום ומכירת נדל"ן מסחרי.
נדל"ן מסחרי: מאפיינים עיקריים
• מאפיינים כלכליים של הנכס.
• ניתוח מיקום.
• מאפיינים אדריכליים ותכנוניים: נדל"ן משרדים.
• מאפיינים אדריכליים ותכנוניים: נדל"ן קמעונאי.
• מפרטי בנייה והנדסה.
• מדידת שטחים. BTI - תוכנית טכנית.
• תקנים בינלאומיים למדידות בנדל"ן: BOMA, IPMS.
• מאפיינים משפטיים של הנכס.
• סיווג שטחי משרדים.
• סיווג מחסנים וחצרי מסחר.
השקעה בנדל"ן מסחרי
• נדל"ן מסחרי: מבנה עלויות.
• מכירת נדל"ן מסחרי.
• השכרת נדל"ן מסחרי: מבנה ההכנסה מדמי שכירות.
• כיצד נוצר שווי השוק של נכס.
• מכירת נדל"ן מסחרי להשקעה.
• קביעת שווי נכס מקרקעין: שיטת היוון ישיר.
• קביעת שווי נכס מקרקעין: היוון תזרימי מזומנים.
• רווחיות והחזר שיעור תשואה פנימי.
• סגנונות השקעה.
• מחזור השקעות.
פיתוח התפיסה והפרקטיקה של מכירת חפצי נדל"ן מסחריים
• קומפלקסים רב-תכליתיים (MCs), הגדרה, עקרונות היווצרות.
• קונספט וסיווג של IFCs, דוגמאות לפרויקטים מיושמים.
• יתרונות/חסרונות של בנייה והטמעה של מתחם רב תכליתי.
• יצירת רעיון ייחודי למתחם רב תכליתי, חיפוש שילוב אופטימלי של פונקציות, אפקט סינרגיה.
• קונספט אדריכלי, מפרט טכני בסיסי של פונקציות משרדים, קמעונאות ומלונאות, תכונות של שילוב בתוך מתחם מעורב שימושים.
• פירוט של מילוי המתחם המעורב (תכונות של משיכת דיירים ו/או מכירת שטח).
• מגמות עדכניות ביצירת מתחמים מעורבים ודוגמאות למתקנים מוצלחים.
• מרכזי משרדים (OC).
• מחקר שוק. ניתוח הסביבה התחרותית. מצב השוק הנוכחי ומגמות עתידיות.
• יצירת רעיון ייחודי. ניתוק מהמתחרים. פרמטרים של ה-OC ה"אידיאלי".
• פירוט פתרונות אדריכליים, קביעת "מקדם אובדן שטח בבניין", פתרונות תכנון מיטביים (דוגמאות).
• שיטתיות של סוגי מרכזי משרדים (מפרט טכני) - סיווג שוטף של מרכזי משרדים מגילדת המנהלים והמפתחים.
• גיבוש תעריף השכירות הבסיסי.
• כתיבת קונספט לקידום אובייקט. חפש תיק שוכרים מאוזן.
• עקרונות מילוי שטחי משרדים, אינטראקציה יעילה עם הדיירים, טעויות עיקריות של בעלים.
• שיטות למציאת שוכרים בשוק הנוכחי.
• תמיכה תיעודית בתהליכים - מסמכי כותרת, סוגי הסכמי שכירות, הסכם מקדים (נוסח מלא של הסכם שכירות המשרד, לטווח ארוך וקצר).
• מתודולוגיה לקביעת גובה דמי השכירות.
• שירותים לדיירים ומבקרים בחצרי משרדים: חובה ונוסף, נוהג עדכני.
• מרכזי קניות (TC).
• פרמטרים של מרכז קניות "אידיאלי".
• פיתוח קונספט של מרכז מסחרי, קביעת מתכונת המרכז המסחרי, בידול מהמתחרים (רצף שלבים בעת החלטה על הפורמט, השטח והפרמטרים של מרכז הקניות העתידי, קביעת אפשרות אפשרית הרכב הדיירים).
• הכנה מוקדמת למכירה, טרום תיווך, מפרט טכני של שוכרי מפתח (כללי "קדם תיווך" - איסוף וניתוח תגובות מהדיירים לגבי אפשרות כניסה לפרויקט).
• יצירת קונספט טכנולוגי. מפרט של פתרונות אדריכליים (מפרט לתכנון המבוסס על תפיסה טכנולוגית, מפרט טכני של דיירי ה"עוגן" העיקריים).
• גיבוש תעריפי שכירות. הכנת תוכנית מסחר. קביעת תעריפי שכירות במרכז קניות; אחוז ממחזור המכירות של השוכר; עבודה עם דיירי עוגן (הנוהג הנוכחי של הסכמה לתנאים מסחריים עם "עוגנים").
• בניית קשרים אפקטיביים עם דיירי מפתח.
• הכנת תוכנית מסחר (ניתוח הכנסות משכירות במהלך בנייה או גיבוש מחדש של מרכז מסחרי).
• תמיכה תיעודית בתהליכים, מסמכי בעלות, סוגי הסכמי שכירות, הסכם ראשוני. הסכם תוך התחשבות באחוזים מהמחזור (הטקסטים המלאים של הסכמי השכירות המקדמיים והעיקריים, תוך התחשבות באחוז המחזור של השוכר).
• פונקציות חובה ונוספות (קשורות). קניות ופנאי פעיל. קווסטים, מרכזי טרמפולינה, בתי ספר לקולינריה, מוזיאונים, תערוכות, גני חיות. מרכז קניות כפלטפורמה חברתית (דוגמאות למרכזי קניות מצליחים חדשים).
• הבטחת תפוסה מרבית של שטחי השכרה. כללים בסיסיים לחיפוש יעיל, בחירה והשמה של שוכרים (משיכה ראשונית של דיירים, ארגון הצגת הנכס ומתן מידע, אחריות מנהלי השכרה).
• קניונים – סוגים, חוגים, יתרונות, מגמות. דוגמאות לניסיון רוסי מוצלח.
• הנחות של תהליך המשא ומתן עם הדיירים. הצדקת מחיר.
מודל עסקי של חברת ניהול בנדל"ן מסחרי
• מצב שוק הנדל"ן.
• מבוא.
• ניתוח שוק הנדל"ן המסחרי.
• סוגי נדל"ן מסחרי, מאפייניהם הייחודיים: נדל"ן קמעונאי, נדל"ן משרדים, נדל"ן מחסנים.
• מתחמים רב תכליתיים.
• מתחם נדל"ן כאובייקט ניהולי.
• תהליכים עסקיים של חברת הניהול.
• פעילויות עיקריות של חברת הניהול.
• תהליכים עסקיים מפורטים - ללימוד עצמי.
• פיתוח המבנה הארגוני והתפקודי של חברת הניהול.
• בחירת מודל ניהול לחברת הניהול.
• סוגי מבנים ארגוניים, יתרונות וחסרונות.
• אינטראקציה של שירותים.
• פתרון בעיית "כפול" של פונקציות.
• האצלת סמכויות.
• מקרה: פיתוח מבנה ארגוני ותפקודי של חברת ניהול לאובייקט נתון.
• חטיבות עיקריות של חברת הניהול. הרכב, משימות, תקנות.
• חטיבות מפתח לתפעול ותחזוקת מתקנים.
• שירות תפעול טכני ניהול מתקן.
• שירות ניקיון.
• חטיבות שאינן ליבות.
• מחלקה אדמיניסטרטיבית. קבלה מרכזית.
• שירות בקרת בניה.
• שירות אבטחה ובטיחות.
• זרימת מבקרים, מנגנונים לניהולם – ללימוד עצמאי.
• מקרה: הפרדת זרימות מבקרים במתחם רב תכליתי ספציפי ואלגוריתם לניהול זרימות אלו.
• ניהול מסחרי – ניהול נכסים, תוכניות מכירה, אסטרטגיית מכירה.
• מקרה: ניתוח המצב בין המשכיר לשוכר-החייב בעת משבר.
• ציוד הנדסי חדיש של מבנים.
• אילו "דברים קטנים" יכולים להפוך ליתרון העיקרי.
• ניהול משאבי השירות הנצרכים. שיגור מורכב.
• תכונות של ניהול מתחמים רב תכליתיים.
• סוגי הסכמי ניהול מקרקעין: הסכמים לניהול מקיף של הנכס מול הבעלים, הסכם עבור תחזוקה ותחזוקה של המתקן עם השוכר (הבעלים), הסכם להחזר שירותים, הסכם השכרה.
• מקרה: בחר את סוג החוזה לניהול אובייקט נתון.
יחסי שכירות
• משברים בשוק הנדל"ן. כוח עליון ואמצעי תמיכה ממשלתיים לדיירים.
• משא ומתן עם דיירים בעת משבר.
• איך להתכונן למשא ומתן עם הדיירים.
• מה שאתה צריך לדעת על הצד שכנגד לפני תחילת המשא ומתן. תוכנית ב.
• אסטרטגיות משא ומתן בסיסיות. דרכים להגיע להסדר עם השוכר.
• פסיכולוגיה של משא ומתן. ערוצי השפעה עיקריים על הצד שכנגד.
• ניהול אווירת המשא ומתן.
• משא ומתן לא הוגן. פגיעה במאזן האינטרסים של הצדדים.
• פעולות השוכר להפחתת שכר הדירה וצעדי הנגד של המשכיר.
• אסטרטגיה לאינטראקציה עם דיירים בעת משבר.
• סדנה. הפחתת שכר דירה בתמורה להארכת החוזה: קביעת גובה ההנחה.
• תנאי הסכם השכירות, שהופכים לרלוונטיים במיוחד בעת משבר.