מה הייתה המשכנתא במרוצת ההיסטוריה שונה
יוצרים / / December 19, 2019
כלים פיננסיים מודרניים דרמטיים השתנו היחסים של אדם אל החווה שלו. קח אותו משכנתאהיא אפשרה לאנשים לקנות דיור ונדל"ן אחר בתנאים שהיו עד כה בלתי אפשריים. אנו בוחנים את הנושא הוסדר עם משכנתא בזמנים שונים, כדי לראות איך זה סייע לאנשים לשפר את חייהם.
1. הפליאוליתית ותחילה
מדענים יודעים מעט מאוד על איך המשפחה אורגן והחיים הכלכליים בתקופה הפרהיסטורית. ארכיאולוגים פלאוגנטיקה במקרה הטוב, ניתן לשחזר את הגודל של קבוצות אנושיות, הדמיון ואת הכיבוש הגנטי שלהם.
על מנת לשחזר את המנהגים של העם של הפליאוליתית, בדרך כלל להסתכל פחות או יותר מודרני שבטים של ציידים-לקטים (למשל, אנשי גואיאקיל, שחיו במה שמכונה כיום פרגוואי). אבל נראה כי העם העתיק היו מועדים patrilocality - לאור היחסים במשפחה שבה האישה נכנס שבט אביו של בעלה (אם המושג "אדם" במובן הזה, הוא החלים כזה קדם). ובכן, הם היו בדיוק נִשׂוּאִים מִחוּץ לָשֶׁבֶט - האיסור על נישואין קשורים קשר הדוק. באופן כללי, זה היה הכרחי כדי לחיות עם הורים.
אם הייתה משכנתא מודרנית: די סביר להניח כמה משפחות יכולות לקבל משכנתא עם מזון, בגדים וכלי נשק, וכן לאחד בשבט חדש. בערך באותה כפי שהוא מאוכלס כיום על ידי משפחות צעירות יחד בבניינים חדשים. כתוצאה מכך, חברי השבט החדש יצטרכו סביבה אחד מגיל שתיים.
2. ביוון העתיקה
למעשה, המילה "משכנתא" - המקור והאמצעי היווני "בבסיס", "בטחונות" או אפילו "אזהרה". זה היה השם של טור, אשר מוגדר על גבול הארץ, כך הוא "הזהיר" כי האתר הזה משמש ביטחון חוב.
לכן, היוונים היה סוג של אחריות נכס משכנתא של החייב לנושה של שלו: במקרה של אי תשלום למלווה יש זכות להרים קרקע ממושכנת. עד לפיתוח של חייב המשכנתא החדל פירעון הנושה השיב חירות אישית, כך המשכנתא כבר מידה מתקדמת יותר של יחסים כלכליים.
מטבע הדברים, בחברה היוונית זה היה צריך להיות שפותחה על ידי מוסד הבעלות הפרטית על הקרקע. בשנת 621 לפנה"ס השליט האתונאית של דראקו היה הראשון בקוד החוקים המעוגנים בכתב (כן, בדיוק אותן אמצעים דרקוניים), איזה עונש כל הפרה של קניין של אחרים קשות. זה נתן תנופה לפיתוח אשראי וחוב, להבטיח כי הקרקע הופיעה. המשכנתאות היווניות המלאות הרוויחו בתחילת לפנה"ס VI המאה.
אבל משכנתא זה לא היה זמין לכולם: להשתמש בו היה צורך להחזיק ההקצאה שלהם.
הבן הבכור במשפחה היה היורש של ירושת אביו, כדי שיוכל להביא את אשתו לבית הוריו, אשר מאוחר יותר יחד עם האדמה עברו בנכס שלו. זה היה הוא יכול לסמוך על משכנתא בעתיד, אשר, למעשה, היה הוא כבר לא באמת צריך.
אבל הבנים הצעירים, במובן זה הופרו, ויכלו להסתפק פיסות אדמה, או לעשות את השירות של עשירים, או לחפש את מזלו במושבות. כל זה לא ממש תרם להיווצרות של המשפחה בגיל צעיר יחסית.
אם הייתה משכנתא מודרנית: ההזדמנות ראשונה קרקע רווחת בעיר הולדתו, ולאחר מכן לשלם עבורו במזומן או שירות חוב שהיו הופכים את חייהם של היוונים הקדמונים. בנים צעירים בהחלט להיות שמחים. עם זאת, מאז שהם חיו בשכונה של אתונה, ספרטה קורינתוס, ולא לכסות את כל המושבות שלה בים התיכון. לחלופין, להיפך, הם היו מכוסים כל oikoumene.
3. ברומא העתיקה,
בעולם העתיק המשכנתא היה ידוע בבבל (חמורבי לפנה"ס VI המאה), מסופוטמיה, הודו, אפילו (לפני הספירה השנייה של המאה). אך הקרוב ביותר לתנאי המודרני המשכנתא החלה ברומא העתיקה.
בתחילה, ויחס החוב של הרומאים בנו, כביכול, על תנאי, בצורה של "עסקה של אמון" (LAT. fiducia), יתר על כן סיכונים עצמם לקחו שום נושה לבין חייב: זה תמורת כסף עם הליך משפטי מיוחד שהועבר בטוחת הנושה, כלומר מטלטלין או מקרקעין. לאחר תשלום החוב רק יכול לקוות כי המלווה ישמור את ההבטחה ועם העזרה של תשואות הליך משפטיות המראה את הערבות. אם מלווה מסיבה כלשהי סרב לעשות כן, החייב יכול רק להכפיש את שמו בקרב האזרחים - החוק הוא לא היה מסוגל לעזור, העסקה היא עסקה.
כבר לפני הספירה השנייה במאה יחסית בטחונות פתחו. תחת הצורה החדשה של עסקת משכון (LAT. מלווה pignus) תמורת הכסף שקבל אינו הבעלות על הנכס החייב, אלא רק את הזכות חזקה בנכס. המלווה אפילו לא יש את הזכות להשתמש במאפיין זה, אבל הפרי שנרכש נכס זה יכול ללכת תשלום בגינם חוב או ריבית. רק במקרה שבו החייב לא יכול לשלם על פי התחייבויותיהם, המלווה הופך הבעלים של הנכס.
לבסוף, בעשורים הראשונים של המאה BC II, קיים סוג שלישי של בטחונות, ממש קרוב המשכנתא הנוכחית (LAT. hypotheca legalis), - שעבוד של נכס מבלי להעבירו אל המלווה.
זו נעזרה שינוי התנאים הפוליטיים והכלכליים של זמן: היחלשות המערכת העבד והעברת מסת אדמה לדיירים. בתחילה דיירים - דירות או חלקות אדמה קטנות - כמו ביטחון להשכרה הם התחייבו המטלטלין שלהם (למשל, רהיטים או מכשירי חקלאות), אך המשיכו לרשתה. לאחר מכן, מושא המשכנתא עלול להפוך הנדל"ן.
אם הלווה לא יכול להחזיר על פי ההסכם, המלווה מקבל את הזכות לדרוש מטילת דבר עם המכירה הבאה שלה במכירה פומבית ותשלום תמורת מייתרת החוב הלווה.
אם הייתה משכנתא מודרנית: משכנתאות רומיות כבר פותחו למדי, אבל הייתה לה מספר חסרונות. לדוגמה, ברומא העתיקה לא נערך מרשם בודד של קניין, ועל בטחונות נטילת המלווה לא יכול להיות בטוח כי אותו נכס הוא כבר לא משועבד ל נושה אחר וכי במקרה של פשיטת רגל של המשכנתא הלווה זכותו לא להתמודד עם משכנתא של יותר מישהו תקין.
בנוסף, משכנתאות בדרך כלל מופצים על כל נכס של הלווה, מה שהופך אותו נפח ודאית ששוויה עשוי להשתנות עם הזמן. יחסי קניין מעורערים זו פגעו פיתוח של המשכנתא - וכך סבלו צורך האזרחי הרומית שלה.
4. באירופה של ימי הביניים,
כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, המשכנתא היא מסוגלת בדרך כלל קיים רק הקפדה על זכויותיהם של הצדדים המתקשרים. מבנה מסובך של העסקה דורש שליטה והתקנה בעתיד - מתפקד היטב במערכת רישום. כל זה היה יכול לספק את המדינה בלבד. לכן, יחד עם נפילת האימפריה הרומית בתור היווצרות מדינה ריכוזית אחת המשכנתא V-VI מאות שנים לפני הספירה מכון כמעט חדלה להתקיים.
הוא חזר לחיים רק בעידן של תקופת ימי הביניים (המאה XII-XIII), על הגל החדש של יחסים פיננסיים ומשפטיים. הפיאודלים קרובים זקוקים לכסף עבור ניהול מלחמות אזרחים או מסעות צלב, ולכן הם נאלצו למשכן טירות שלהם מלוות בריבית מאדמות אבותיהם או שכנים עשירים.
כתוצאה מכך, במערב אירופה כיורש האימפריה הרומית השתלטה ופתחה את משכנתאות המכון, מה שהופך אותו אפילו יותר פורמלי, שפותחה מוגן על ידי החוק. בנוסף, היה בספר משכנתא מיוחד, שבו להזין מידע לגבי עיקולים.
בימי הביניים המאוחרים (המאה XIV-ט"ז), המשכנתא הוקמה בוודאות בצורה שבה הוא קיים עד עצם היום הזה: הנכסים המשועבדים זה נשאר ברשותו של החייב לבין הנושה רשאית לתבוע במקרה של ברירת מחדל של נכס משועבד חוב עם המכירה הבאה שלה במכירה פומבית.
אם הייתה משכנתא מודרנית: ובכן, אם אתה פיאודל גדול, ויש לך משהו החייל - ולקוות שלל מלחמה, ומי יפצה את החוב וריבית. אבל הרוב המכריע של תושבי מערב אירופה בימי הביניים, היו איכרים עניים, אשר בבעלות מגרשים קטנים מדי להסתמך על הלוואות גדולות. באופן כללי, בתי המשפט, טענות, נוטריונים ועורכי דין - עבור העשירים והמפורסמים, במקרה הטוב - עבור האזרחים של הערים הגדולות. אין משכנתא בימי הביניים היה עדיין רחוק מלהיות הציבור להיות.
5. מודרני
בשנתי הצמיחה התעשייתית במאה תשעה עשרה, עיור ופיתוח תשתית עירוני תרמו לצמיחה המהירה של שוק המשכנתאות. במדינות אירופה המפותחות ביותר - בריטניה, צרפת או הולנד - עקרונות של הלוואות למימון הבנייה בשימוש פעיל נרחב. להשקיע את הכסף בענף הבנייה והמשיך גם במדינות אחרות באירופה, כולל האימפריה הרוסית.
במאה עשרים את התפקיד המיוחד של משכנתא רכש בארצות הברית בתקופת השפל הגדול. זה היה הבסיס של "ניו דיל" של רוזוולט.
על שוק הדיור בארה"ב, ישנם שני סוגים של אשראי - הלוואה לבניית משכנתא. סכום ההלוואה לא יעלה על 80-90 אחוזים משווי הנכס המשועבד. גודלו של התרומה הראשונה הציג באמצעות עצמו לווה, בהתאמה, של 10-20 אחוזים. מצבו הירוד נותן הלוואות מועדפות עבור מלוא העלות של הבית.
היום, המשכנתא מונפקת לתקופה של 15-20 שנים בארצות הברית. תכונה ייחודית של המשכנתאות האמריקניות היא תמיכה ממשלתית מכוונת ושיטתית משכנתאות דרך כלים כגון הלוואות משכנתא בשוק המשניות ביטוח מדינה, הטבות בקבלת הלוואות לאזרחים בעלי הכנסה נמוכה. הודות לצעדים אלה וגישה לאשראי יש אחוז 75 דיור משלהם של האמריקאים.
ברוסיה, שוק המשכנתאות התפתח רק לאחר קריסת ברית המועצות. בשנת 1997, הקימה הממשלה והסוכנות המשכנתאות לדיור עבור זרם של השקעות ומשכנתאות. בשנת 1998, נחקק חוק "על משכנתאות (משכנתא)". פיהלוואות משכנתא שניתנו ליחידים תושב, וכן רכשו דרישות זכויות על הלוואות לדיור משכנתא רובל הבנק המרכזי, הצמיחה המשכנתאות 2017 לעומת השנה שלפני האחרון היה 37 אחוז. היו הלוואות שניתנו בסך יותר משני טריליון רובל ב 2017. זה התאפשר בשל ההפחתה העקבית של ריבית בנק ישראל. בחודש דצמבר 2017 בו נרשםבנק רוסיה החליט להשאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 7.25% 7.25 אחוז לשנה על הרמה.
המגמה הכללית של המשכנתא המודרנית ברורה - זה יהיה נגיש יותר ויותר מספר גדל והולך של אזרחים. המטרה של מדינות התומכות בסוג זה של הלוואות היא לספק דיור משלהם עבור המספר המרבי של אזרחיה ומשפחות צעירות.