לשכור דירה או לקבל משכנתא: זה יותר רווחי

כאשר משווים משכנתאות ליסינג היבט חומרי הנדל"ן בדרך כלל הולך על שולי הדרך. משתתפי הדיון לברר מה עדיף: לשלם למישהו דודו של אחר, או להיות עבד אל הבנק כדי לשלם, אבל עבור שלו או להזיז כל הזמן בחיפוש אחר אפשרויות רווחית יותר. אבל אם רשות ערעור לבית סנטימנט ומספרים, המצב מתבהר.

השכרה ומשכנתאות at a Glance

שינוי במחירי הנדל"ן ודירות להשכרה, כמו גם את הגודל של אינפלציה לתקופה ממושכת של רק כ, כך ניתן לחזות חישובים להיות לא מדויק. ובכל זאת הדמויות חזקות יותר ממילות.

שיעור ממוצע משוקלל על הלוואות משכנתא בחודש אפריל של השנה, על פיהלוואות משכנתא שניתנו ליחידים תושב, וכן רכשו דרישות זכויות על הלוואות לדיור משכנתא רובל הבנק המרכזי הסתכם 9.64%. לדברי אנליסטים Domofond.ruאנליטית מדווחת Domofond.ru, לשכור דירה הייתה על 0.7% בממוצע פחות במרץ 2018 לעומת דצמבר 2017. עם זאת, רק כדי להיות בטוח שזה יהיה להניח כי הבעלים של הדירה יגדלו תשלומים על ידי 5% בשנה.

לצורך החישוב ניקח את המרכז האזורי, בעיר וולגוגרד והעיר מרובת מיליון סנט פטרסבורג.

וולגוגרד

משכנתא

המחיר הממוצע של דירת חדר ב וולגוגרד, על פי Domofond.ru, מסתכם 2,365,695 רובל. קח למשל את המצב אם אתה צברת תרומה ראשונית של 15%, 25% ו 50% ממחיר הרכישה ולקחת משכנתא על 9.64% לשנה עבור 10 שנים.

בשנת החישובים אינם לוקחים בחשבון את העלויות הנוספות של שירותים הקשורים בצורה של ביטוח רכוש האדם שלקח את המשכנתא, וכן פיצוי כזה ניכוי מס.

נניח כי מחירי הנכסים יעלו בשיעור של 5% בשנה, בעוד 10 שנים מאוחר יותר בדירה תעלה 3.67 מיליון רובל.

לשכור

העלות הממוצעת של דירת חדר שיעור ההסרה וולגוגרד - 15 845 רובל לחודש. אם בעל הבית יעלה את העלות בכ 5% בשנה, ב 10 שנים, השוכר יצטרך לתת 24,556 רובל בחודש. בסך הכל, לאורך השנים היא תשלם עבור האירוח 2,389,344 רובל. ההבדל בין עלות משכנתא עם התרומה הראשונית של 15% ואת השכרת מאי הדייר לשכור דירה על המחיר הצפוי ב 2028 למשך שלוש שנים נוספות ותשעה חודשים.

עם משכורת ממוצעת וולגוגרד בסך של 28 483 רובל, ותשלומים עבור החכירה, ואת המשכנתא נראה ריאלי עבור משפחה עם שני עובדים מבוגרים.

כמו כן יש לציין כי הדייר נותר חיסכון בוזבז עבור מקדמה (אם בכלל) כי הוא יכול לשים בבנק בריבית. פישיעורי ריבית וזיכויים ופיקדונות מבנה ידי דחיפות בנק מרכזי, השיעור הממוצע על פיקדונות במשך שנה עד שלוש שנים של 6.41% בשנת 2018. במשך 10 שנים במדד השתנה שוב ושוב, אך נשתמש בנתון זה לצורך החישוב. בשנת החישובים אינם לוקחים בחשבון את שווי.

בהתאמה, עבור 10 שנים, השוכר לא רק להשקיע פחות, אבל להרוויח על הפקדה.

השכרה ואחסון

מן ההפסקה הקודמת ברור כמה אנשים יוכלו לחסוך עבור פיקדון עבור 10 שנים, אם הוא ממשיך לסגת דיור.

הסיכוי הגדול ביותר כדי לחסוך כסף לדירה, ולקנות אותו בלי משכנתא מאדם שיש לו חצי מהסכום של מחיר הרכישה, אך רק אם מחירי הנדל"ן לא ישתנו.

אחרי 10 שנים כדי לרכוש דירה הוא יחסר 425 213 רובל. בזמן המתאים כדי שיהיה על יד את מלוא הסכום, הוא יצטרך להפריש בכל חודש קצת יותר מ -3.5 אלפים רובל.

חמש שנים מאוחר יותר, על ההפקדה שלו יהיה 1,561,491 רובל. כדי לקנות דירה בשלב זה, אדם צריך חמש שנים כדי לדחות ב -13.4 אלפים ש"ח לחודש. יחד עם עלות שכר הדירה עבור הדיור הוא יעזוב 29.3 אלף בשנה הראשונה ו 32.6 אלף - ב החמישי. בהתאם לכך, אם הוא קונה דירה חמש שנים, סך העלויות, תוך התחשבות חופשת השכרת 3,415,482 רובל, עשרה - 4,755,039 רובל. שתי האפשרויות הן יקרות יותר מאשר משכנתא.

סנט פטרסבורג

משכנתא

המחיר הממוצע עבור דירת שני חדרים בסנט פטרסבורג הוא 6,797,671 רובל.

לא לשלם סכומים מופקעים על המשכנתא שלך, או שאתה צריך לצבור מקדמה של לפחות מחצית העלות של דירה, או להגדיל את התשלום החודשי ולהפחית את תקופת ההלוואה. עם משכורת ממוצעתלשכת שירות המדינה הפדרלית לסטטיסטיקה לעיר סנט פטרסבורג והאזור לנינגרד 58.5 אלף רובל כדי להפוך אותו בבירור לא יכול לכולם.

אחרי 10 שנים, הדירה הנראה תעלה 10.99 מיליון רובל.

לשכור

העלות הממוצעת של דירת חדר שיעור הסרת בסנט פטרסבורג - 32 744 רובל לחודש. עם הצמיחה של עלות שכר הדירה על ידי 5% בשנה במשך 10 שנים, את התשלום החודשי יהיה 50 787 רובל, וכל המעסיק ייתן 4,942,178 רובל. ההבדל בין עלות משכנתא עם מקדמה של 15% על העסקת השוכר יכול לשכור דירה על המחיר הצפוי 2028 עוד שמונה שנים ושלושה חודשים.

גם אי אפשר להתעלם וצבירה.

השכרה ואחסון

וקניית אדם בדירה שוב יכול לצפות בלי משכנתא, אשר כבר מחצית מחירו. אבל כדי לענות על התקופה של חמש שנים זה יהיה בעייתי. חמש שנים מאוחר יותר, על חשבונו יהיה 4,448,162 רובל. כדי לאסוף את הסכום הנדרש, מדי חודש הוא צריך לדחות 39.2 אלף. בסך הכל, עלות שכר הדירה הוא יצטרך להקצות 72 אלף לחודש בשנה הראשונה.

אם הוא קונה דירה חמש שנים, את העלויות הכוללות לאור השכירות נאמדים ב 8,968,837 רובל, לאחר 10 שנים - 11,739,849 רובל.

אז מה הוא רווחי יותר

על פי החישובים של ממוצעים רווחים שכירות. בכל המקרים, תשלום חודשי עבור השכרת פחות מאשר התשלום על המשכנתא. התשלום הראשוני הוא לא רק לא השקיע, אלא גם מביא כסף.

עם זאת, לאחר 10 שנים של המשכנתא שנבחרה בנכס יהיה שטוח השוכר - אין.

לגבי דיור להשכרה ועלייה זמנית לחיסכון בדירה - אין הדבר פשוט כל כך כאן. עבוד גורם לחיזוי: יותר כסף יש לך על יד, הכנסה גבוהה יותר ועלויות נמוכות יותר ן מניב בעיר שלך, הסיכויים יותר כדי לחסוך כסף לדירה בלי משכנתא ושהות בתוך השחור. בדרך כלל, עם זאת, לא נלקח בחשבון בחישובים כי 10-15 שנים, מחירי הנדל"ן יכולים לעלות משמעותי.

לכן יש צורך לקחת בחשבון עוד אינדיקטור מרכזי - זמן. הפוך תחזיות לטווח ארוכות קשות אפילו למומחים. והיציבות במדינה - הוא קרוב יותר לדת: או שאתה מאמין בו או לא. לכן, אם תשמור על דירה תצטרך יותר מחמש שנים, צריך להביא את החישובים לא רק היגיון אלא גם אינטואיציה.

הערה שהכסף בשל אינפלציה, פיחות ועליות הנדל"ן ערך.

עם זאת, על פי Rosstatמדדי המחירים בשוק הדיור המשני של רוסי Fedepatsii, הירידה במחיר השוק המשני בשלוש השנים האחרונות לכל סוגי הדירות למעט האליטה.

בתור שווה גורם נוסף בהתחשב הקרבה של גיל הפרישה. על תשלומי פנסיה לשכור דירה קשה, ובערים גדולות - זה בלתי אפשרי. אז זה זמן גם לקבל בבתיהם, גם אם יש לך את תשלום היתר.

הטיעון שהכסף הלך לבנק, יכול להיות לשכור דירה עד סוף החיים עולה בקנה אחד, אם אתה מוותר קניית הבית בעיר גדולה וכן לשכור דירה במחיר סביר מאוד. לדוגמא, אם תשמור על תשלום יתר של 3 מ', זה ייתן לך 25 ​​שנה מפוארת מדי חודש במשך 10 שנים (אך יש צורך לקחת התחשבות באינפלציה).

כסף גם ניתן לשים על ההפקדה. סכום של 3 מיליון דולר, תוך לקיחה בחשבון את שיעורי הממוצע הנוכחי על פיקדונות יביא 15 אלף רובל לחודש אחוזים, 4 מיליון - 20 אלף.

כיצד ניתן לחשב כי זה זול בשבילך

חישובים ממוצעים לתת תוצאות בממוצע, ולכן, כדי להבין שזה זול עבור תצטרך לבצע חישובים באופן עצמאי. כדי לעשות זאת, אתה צריך את הנתונים הבאים:

1. שווי דמי השכירות עבור הדירה.
2. גודלו של החיסכון שלך כי אתה רוצה להשתמש כמקדמה.
3. עלות הדירה, אתה רוצה לקנות.
4. שיעור הריבית על המשכנתא (אפשר להשתמש מהממוצע הארצי או אשר מוצע על ידי הבנק שבו אתה רוצה לקחת משכנתא).
5. ריבית על פיקדון בבנק, שאליה אתה מוכן להפקיד את הכסף שלך לתקופה ארוכה.

אם אתה בוחר בין משכנתא לבין נכס מניב עם הצטברות סימולטני של כסף כדי לקנות דירה

1. משכנתא

עם מחשבון משכנתא או באתר האינטרנט של הבנק, לחשב כמה שנים זה ייקח לך משכנתא בבית תשלומים חודשיים אופטימליים, מה יהיה תשלום היתר.

עם מחיר של דירה ב -5.2 מיליון רובלים, תשלום ראשוני של 3.2 מיליון, בריבית של 11% ואת תקופת המשכנתא בשבע שנים, התשלום החודשי יהיה 34 245 רובל, ואת תשלום יתר - 876 569 רובל.

2. השכרת דירה

לספור כמה לאורך השנים ייתן לך דירה להשכרה, תוך עליות חשבון אפשרית בדמי.

לדוגמה, אתה נותן בסיס חודשי 22 אלף רובל, ולשכור דירה במשך שלוש שנים. במהלך תקופה זו, המחיר לא עלה, אבל ברור שאחרי שבע שנים של שכר דירה לא יעלה כל כך הרבה. לכן, בשנה הקרובה אתה כנראה תיתן עבור העסקת 22 × 12 = 264 000, בשלוש השנים הקרובות - 24 × 36 = 864 000, בשלושת הנותרים - 26 × 36 = 936 000, סה"כ - 2.06 מיליון רובל.

3. פיקדון וצבירה

לחשב כמה כסף יצטבר על ההפקדה עבור תקופת המשכנתא, ואת הסכום של הצבעה. ואז לחשב כמה כסף תצטרך אחרי השנה הראשונה, שני וכן הלאה עד סוף תקופת המשכנתא. גם להחליט על הסכום שאתה יכול להפריש בכל חודש כדי לקנות דירה, לחשב כמה כסף זה ייתן לך שנה, שני, וכן הלאה עד סוף תקופת המשכנתא. עכשיו, על ידי הוספת כמה סכומים פשוט על פיקדון וחסכון לברר כמה שנים אתה תהיה מסוגל כסף העלאה על הנכס.

ביום ההפקדה ללא שיעור היוון של 6.1% בסך של 3.2 מיליון רובל בשבע שנים זה יהפוך 4,566,400 רובל.

גם אם מחירי הנכסים יעלו, אז לקנות דירה ללא משכנתא לא יכול להיות שבע שנים.

ישנה אפשרות לא לחכות כדי לצבור את סכום ההפקדה הנדרש להפקיד 20 אלף רובל לחודש, או 240 אלף בשנה. ואז, לאחר חמש שנות חיסכון יהיה 5.376 מיליון רובל. אם ניקח בחשבון את כל דמי השכירות על הנכס יעזוב 6.64 מיליון רובל ו 176 000 יישאר. במהלך שבע השנים של המשכנתא עבור הדירה יעזוב 6.8 מיליון. כלומר עלות הולכת בערך אותו הדבר, אבל חסך שנים, כי הוא לשכור דיור בשלב זה כדי לחסוך רווחי יותר.

חישובים אלה פועלים רק אם העלות של דירות לא השתנתה בחמש שנים, ודמי השכירות עולה במחיר יותר מהר מאשר למטה מְפוּספָּס בתחזית.

כאשר דירה אינה אפשרית להציל גם מעבר לתקופה של המשכנתא, ברור כי ללוות מהבנק הוא רווחי יותר כדי לחסוך.

אם אתה בוחר בין משכנתא לבין נכס השכרה שום כוונה לקנות דירה בעתיד

1. זכור כמה אתה נותן המשכיר

קחו את המספרים מהדוגמה הקודמת - 22 אלף רובל.

2. חשב את התשלום החודשי על משכנתא

שוב, המספרים מהדוגמה הקודמת - 34.3 אלף רובל.

3. השווה בין שני מספרים

ברור כי ביצוע רווחי, גם אם לא לקחת בחשבון בחישוב התשלום הראשוני. אם הכל לא כל כך ברור, לחלק את סכום התשלום הראשוני על המשכנתא, ומספר חודשים להוסיף לסכום קיבל תשלום חודשי:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34.3 + 38 = 72.3 אלף רובל.

בהשוואת -22 אלף גט יותר ברור. וגם אם אחרי שבע שנים של שכר הדירה יעלה במחיר פעמיים, לשכור דירה עדיין תהיה רווחית.

עם זאת, על השנה השמינית של אדם עם משכנתא לחלוטין לכבות אותו ישלם רק עבור שירות. דייר ימשיך לתת אותה הכמות של הגיוס. מצד שני, אם התשלום עבור דירה לא תועלה, הסכום שהיה הלכו לקבלת משכנתא, זה יהיה מספיק עבור 26 שנות החכירה.

4. לחשב כמה אתה תרוויח על הכסף שיכול הלך עבור מקדמה

אחרי שבע שנים יהיו 4.57 מיליון רובל על הפקדה. ואם אתה להפריש בכל חודש את ההבדל בין תשלומים בסך של 12.3 אלף מועסקים לחודש, בשבע השנים זה יביא יותר -1.03 מיליון. בסכום כולל של 5.6 מיליון, אחר ההוראות לפי 6.1% לשנה, יפיק 28.5 אלף רובל לכל עניין מחודש.

ראה גם

• איך למכור דירה: הדרכה מפורטת →
• מה לבדוק לפני שקונים דירה בשוק המשני →
• כמה מהר לשכור דירה להשכרה: מדריך צעד אחר צעד →