10 טעויות בקניית דירה שיכולה להיות יקרה
Miscellanea / / April 10, 2021
אתה תינצל על ידי קשב לניואנסים, שנראים במבט ראשון חסרי משמעות.
1. אל תבדוק מסמכים
לימוד יסודי של מסמכים הוא שלב כל כך יסודי שנראה כאילו איש לא יתפס בזה. אך דווקא הביטחון הזה הוא בעל הסיכוי להיות קטלני.
לדוגמא, המוכר יציג דרכון - מסמך רגיל, שום דבר חשוד. ומאוחר יותר מתברר שלפני חצי שנה הוא דיווח למשטרה על כך איבד את זה. ועכשיו הוא מנסה להשיג עסקה על תעודה מזהה לא חוקית. בעתיד זה יכול להבטיח בעיות רבות, גם אם בסופו של דבר הקונה יצליח להוכיח את עניינו.
יש גם טעויות פחות שגויות והדפסות שגויות, שבעקבותיהן חוקיות העסקה מסתכנת בספק - תאריכים שונים של אותו אירוע במסמכים או אי התאמה באות אחת בשמות.
מה לעשות
קרא תמיד כל מאמר בעיון, גם אם עומד לפניך חוזה מודל. בדוק תאריכים, שמות פרטיים, שמות משפחה - כל פרטי המפתח. כדי לבסס את האותנטיות של הדרכון, מיוחד שירות משרד הפנים "בודק את רשימת הדרכונים הרוסיים הלא תקפים." לשם כך צריך רק סדרה ומספר מסמך.
2. התעלם מחוקיות הפריסה
המדינה אוסרת על שבירה ובניית קירות באופן אקראי. שרירותיות מסוכנת כאן: הם יחתכו את הדלת בדירה אחת וכל גרם המדרגות יתמוטט. לכן, כל אחד פיתוח מחדש חייב להיות עקבי.
אם הבעלים הקודם לא השלים את השינוי על פי אות החוק, אחריות זו תיפול על כתפיו של בעל הבית החדש ותדרוש זמן רב וכסף רב. יתר על כן, שינויים מסוימים לעולם לא יאושרו. ותצטרך להחזיר את הקירות למקומות שנקבעו על פי המסמכים, אחרת הדירה אף עלולה להילקחRF JK, מאמר 29 ולמכור במכירה פומבית ציבורית.
מה לעשות
בקש תמצית מורחבת ממרשם הנדל"ן הממלכתי המאוחד, המכיל את התוכנית הטכנית של הדירה. אז אפשר יהיה להשוות את זה עם הסדר האמיתי של מבנים ולהבין אם הכל בסדר. בחלק מהמקרים עובדת הפיתוח מחדש הלא מתואמת תירשם בתוכנית.
לקחת הערה📃
- כיצד להשיג תמצית מה- USRN באופן מקוון ומחוצה לה: הוראות שלב אחר שלב
3. אל תבדוק את המידע הארכיוני על הנרשמים בדירה
קורה שאישור רישום בטופס 9, שבו מצוין כל מה שרשום בדירה, לא מעלה שאלות. אבל יש קטגוריות שנויות במחלוקת של דיירים שכדאי לדעת עליהם, גם אם כן משוחרר.
למשל, אלה חסרים. אם בית המשפט הכיר באדם ככזה, הוא יכולחוק הפדרציה הרוסית מיום 25 ביוני 1993 מס '5242-1 לכתוב במלואו. אך כאשר הנעדר חוזר, עומדת לו הזכות לתבוע את השבת הרישום במקום המגורים הישן.
המצב דומה לאסירים. מאז 2015 הם חדלוהחוק הפדרלי מיום 31 בדצמבר 2014 מס. מס '525-FZ הקפידו לכתוב על מנת להירשם למקומות מעצר. עם זאת, עונשי מאסר יכולים להיות ארוכים, ולכן בתיאוריה קיים סיכון שהעבריין אחריו מרצה עונש תחזור ותנסה להירשם בדירתה הישנה.
מה לעשות
עליך לבקש מהמוכר שתי אישורים:
- רישום בארכיון בטופס 9. זה לא תמיד ניתן ברצון, מכיוון שהוא מכיל את הנתונים האישיים של הדיירים הקודמים. אבל המסמך הזה מראה בדינמיקה את כל מי שאי פעם נרשם בדירה.
- עזרה בטופס 12. הוא פשוט מכיל מידע אם מישהו מקטגוריות ה"בעיה "נרשם אי פעם בדירה.
4. אין לדרוש את הסכמת בן הזוג של המוכר
הרכוש שנרכש בנישואין נחשב לרכוש משותף, גם אם הוא נרשם רק על שם הבעל או האישה. כך שלאחד מבני הזוג אין זכות למכור דירה ללא הסכמת האחר. ניתן לערער על עסקה שנעשתה ללא אישור האדם השני.
אבל זה לא הכל. לעיתים ממילא מתעוררות בעיות דומות, גם אם בעל הדירה גרוש. לדוגמא, לבעל האישה לשעבר לא היה זמן לחלק רכוש ועדיין להחזיק אותו במשותף.
מה לעשות
דרוש הסכמה נוטריונית של בן הזוג השני או החלטת בית משפט על חלוקת הרכוש, לפיה הנכס הועבר למוכר.
5. לא יודע איך פורמלה ההפרטה
אם בזמן ההפרטה מי שהיה לו הזכות להשתתף בכך מסרב לחלקו, אז הוא שומרהחוק הפדרלי מיום 29 בדצמבר 2004 מס '189-FZ הזכות לגור בדירה לכל החיים.
זה נשמע קצת יותר מפחיד ממה שהוא באמת. דייר כזה עשוי להסכים מרצונו לבדוק את הדירה ולהירשם במקום אחר, וגם לעשות זאת בצו בית משפט.
אף על פי כן, אם הקונה לא מבהיר מיד נושא זה, הוא מסתכן בהשתתפות זמן רב ליטיגציה.
מה לעשות
בדוק את המסמכים להפרטה והשווה את התאריכים בהם עם רשימת התושבים הרשומים באותה עת בדירה, המצוינים בתעודת הארכיון בטופס 9.
ואם אתה מוצא אדם עם זכות מגורים לכל החיים, אז קבל ממנו הצהרה נוטריונית על ויתור על זכות זו ועל מסמך על רישום בכתובת החדשה, לאחר שנכתב מהעתיקה דירות.
6. אל תסתכל בתעודת הכשירות החוקית של המוכר
כל עסקה תקפה אם משתתפיה היו בראש מפוכח ובזיכרון מוצק. למרבה הצער, חוסר הכושר אינו מובן מאליו - אתה יכול לקנות דירה מבעל שפוי למראה, ואז לגלות שאין לו שום זכות למכור אותה. ובסוף להישאר בלי כסף ובלי דירה.
מה לעשות
בקש מהמוכר תעודת כשירות משפטית מאת פסיכיאטר נרקולוג. יתרה מכך, אם אפשר, עדיף לפנות איתו לרופא כדי לוודא שהוא לא קנה מסמכים במעבר.
7. מחק יורשים
רכישת דירה שעברה בירושה מהבעלים היא מקור פוטנציאלי לבעיות. כמובן שהדברים לא בהכרח מתנהלים על פי התרחיש הגרוע ביותר.
אך לעיתים, לאחר המכירה, מופיעים יורשים מקופחים המאתגרים את העסקה. גם הם יכולים להגיש בקשה לדירה, ולכן יש להתחיל מחדש את תהליך חלוקת שטח המגורים. הקונה במצב זה נפגע בתמימות.
מה לעשות
ככל שעבר יותר זמן מאז קבלת הירושה, כך הסיכון לאנשים מרוצים יופיע פחות. אז חפשו בתעודה לשנת העברת הדירה. והתייעץ עם עורך דין - תן לו לבדוק את המצב הספציפי עם הדיור שאתה הולך לקנות.
בחן את הפרטים🤷♀️
- איך להשיג ירושה
8. לאבד את הילדים
אם לבעלים יש יְלָדִיםאולי הדירה נקנתה באמצעות הון יולדות. במקרה זה, ההורים מחויבים לספק לילדיהם מניות בדיור. אם לא נבחר, ניתן לערער על העסקה.
אך חלקי הילדים המעוטרים בדירה מבטיחים בעיות נוספות. אם הבעלים הוא קטין, הסכמת המכירה חייבת להינתן על ידי רשויות האפוטרופסות. ואם הילדים מעל גיל 14 אז הם עצמם.
מה לעשות
בקש ממוכר הנדל"ן אישור מקרן הפנסיה לפיה הון הלידה לא שימש לרכישת דירה. אם הבעלים הם ילדים, וודאו כי כל ההסכמות הנדרשות נמצאות בחבילת המסמכים.
9. אל תבדוק חשבונות שירות
זה אפילו לא קשור לחובות. אם הבעלים הקודם לא שילם עבור הדירה המשותפתואז החובות נשארים לו. היוצא מן הכלל הוא שיפוץ, כאן בעל הבית החדש יצטרך להחזיר את אי התשלום.
כדאי לבחון חשבונות שירות על מנת לוודא כי הדירה המשותפת לא תהרוס אתכם בעתיד. מכיוון שגם בעיר אחת, הסכומים לפעמים שונים מאוד בין מחוז אחד לשני ומחברת ניהול אחת לאחרת.
חובות בעלים קודמים נמצאים בסיכון כאשר הם עצומים. ואם הוא כבר נכנס להליכי פשיטת רגל, אז עסקת המכירה עשויה להיות מוכרזת כפסולה, וניתן להחזיר את הדירה למיסה לתשלום חובות.
מה לעשות
בקש להראות תשלומים בחודשים האחרונים.
10. לרמות עם חוזה
אנשים הולכים לכל מיני טריקים כדי להתחמק ממסים. לדוגמא, מוצע שלא להתקשר בחוזה את כל סכום העסקה. זה עשוי להועיל למוכר, אך לא לקונה.
במקרה כזה, הקונה יגיש את כל התביעות בגין הסכום המצוין במסמכים. הוא גם לא יוכל לקבל את ניכוי המס המלא בגין רכישת דיור. כן, וכאשר אנחנו מוכרים מהר יותר משלוש שנים מאוחר יותר, זה מסתכן בתשלום מס נוסףממה שיכולתי.
יתר על כן, אין צורך להסכים לשטר מתנה במקום להסכם רכישה ומכירה, כאשר העברת הכסף פורמלית על ידי מסמך כלשהו. ראשית, אז יצטרך הקונה לשלם את המס - בגין הכנסה בדמות מקרקעין המתקבלים במתנה ממישהו שאינו קרוב משפחה. שנית, העסקה עשויה להתבטל.
מה לעשות
כתוב את האמת בחוזה. זיוף מיטיב עם המוכר, אך עליכם לחשוב קודם כל על עצמכם ועל היתרונות שלכם.
קרא גם🏠💰🏡
- רשימת בקרה לבחירה נכונה של דירה
- שכירת דירה או לקיחת משכנתא: מה משתלם יותר
- מה אתה צריך לבדוק לפני שקונים דירה בשוק המשני
דנים באינטרנט שאינם צריכים להתקיים. להלן 15 דוגמאות